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Puede un dueño de casa venderla por menos de la hipoteca?
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Si, en algunos
casos Ud. puede vender su casa por menos de lo que aun debe de la hipoteca.
Pero es complicado y depende del prestamista. Esta situación se denomina
”venta corta”. A veces un prestamista esta dispuesto a dividir la diferencia
entre el precio de venta y la cantidad del préstamo que aun hay que pagar.
Una “venta corta” se puede complicar aun mas si la hipoteca se le vendió al
mercado secundario, porque entonces el prestamista debe obtener permiso de
“Freddie Mac” o de “Fannie Mae” los dos participantes principales en el
mercado secundario. Si el préstamo fue uno de depósito reducido con un
seguro de hipoteca privado, entonces el prestamista debe también involucrar
a la compañía de seguros hipotecarios, que ase4guro el préstamo con depósito
reducido.
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Como funcionan los impuestos sobre la propiedad?
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Los impuestos
sobre la propiedad son aquellos que la mayoría de los dueños de casa en los
Estados Unidos pagan por el privilegio de ser propietarios de bienes raíces.
Estos impuestos son generalmente de un promedio de un 1,5 por ciento del
valor de mercado actual de la propiedad. Estas grabaciones locales y anuales
hechas por las autoridades locales ayudan a pagar los servicios públicos y
se calculan usando una variedad de fórmulas.
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Son deducibles los impuestos sobre la propiedad?
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Los impuestos a la propiedad sobre todo bien raíz o
inmobiliario, incluyendo aquellos grabados por gobiernos estatales, locales
o distritos escolares, son deducibles en su totalidad de los impuestos a la
renta actuales.
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Donde puedo aprender más sobre como apelar mis impuestos a la
propiedad?
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Comuníquese con la
oficina local de grabación de impuestos para aprender los procedimientos a
seguir en apelar los impuestos sobre su propiedad. Puede ser que Ud. pueda
apelar estos impuestos informalmente. Sin embargo, lo más probable es que
tenga que pasar por un proceso formal de apelación, que comienza registrando
su apelación ante la debida Junta de apelaciones a grabaciones de impuestos
sobre la propiedad.
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Como se determina el valor de una casa?
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Ud. tiene varias
maneras para establecer el valor de una propiedad. Un avalúo (appraisal) es
una estimación profesional del valor de mercado de la propiedad, basándose
en las ventas recientes de propiedades de ubicación, metros cuadrados y
calidad de construcción comparables. El costo de este servicio varía
dependiendo del precio de la casa. Un avalúo cuesta en promedio como $300
para una casa de precio de $250.000,00. Un análisis comparativo de Mercado
es una estimación informal del valor de Mercado y lo puede hacer el corredor
de propiedades basándose en atributos de ventas y propiedades similares.
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Son deducibles los impuestos a una segunda propiedad o casa?
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El interés sobre
el préstamo hipotecario y los impuestos a una segunda propiedad son
deducibles si Ud. hace una declaración de impuestos sobre la renta detallada
ítem por ítem. Consulte con su contador o asesor tributario para recibir
detalles específicos.
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Qué es una cuenta de embargo (impound account)?
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Una cuenta de
embargo es una cuenta fiduciaria establecida por el prestamista para
depositar dineros para pagar impuestos sobre la propiedad y las primas de
los seguros hipotecarios de de la propiedad que se deben mensualmente.
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Es buena idea hacer una oferta menor al precio de la
propiedad?
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Aunque en un
Mercado normal una oferta por debajo del precio puede ser rechazada de
inmediato, en un Mercado de “comprador”, el vendedor puede aceptar o hacer
una contraoferta. Una oferta por el precio complete o por encima de él
tienen mayor posibilidad de ser aceptadas por el vendedor. Pero hay otras
cosas que considerar:
Tiene alguna
contingencia la oferta, como por ejemplo la venta de la casa del
comprador? Si es así, una oferta baja o aun una por el precio complete,
puede ser menos atractiva que una oferta sin condiciones.
La oferta vale
por como se encuentra la propiedad o desea el comprador que el vendedor
arregle o mejore ciertas cosas o que rebaje el precio de no ser así?
La oferta es
toda en efectivo, queriendo decir que el comprador no requerirá
financiamiento? En este caso, una oferta aun por debajo del precio puede
ser más atractiva para el vendedor, que una oferta por el precio completo
y sujeta a contingencias de financiamiento.
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Cual es la diferencia entre valor de mercado y valor de
tasación?
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El valor tasado de
la propiedad es la opinión de un tasador certificado sobre el valor de la
propiedad en un momento dado. Los prestamistas requieren tasaciones como
parte del proceso de solicitud de un préstamo, la tarifa para este servicio
fluctúa entre $200 y $400 o más. El valor de Mercado es el precio por el
cual se vende la casa en un momento dado. Un análisis comparativo de Mercado
es una estimación informal del valor de Mercado, basado en ventas de
propiedades comparables hechas por un corredor de propiedades. Una tasación
o un análisis comparativo del mercado son las formas más acertadas de
determinar lo que la propiedad realmente vale.
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Cuales de los costos de la compra son deducibles de los
impuestos?
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Todos los puntos
que Ud. o el vendedor pagaron para comprar su préstamo son deducibles en ese
año. Los impuestos sobre la propiedad e intereses son deducibles cada año.
Aunque ciertos costos de la compra no son inmediatamente deducibles de los
impuestos sobre la renta (especialmente los costos de cierre de la
transacción), estos se pueden incluir en el costo básico ajustable de la
propiedad cuando la venda (aquí puede incluir todo costo importante de
restauración). Estos costos pueden incluir seguro de título de propiedad,
tarifa de solicitud de préstamo, costo de tasación, informe de crédito,
costos de cierre de la transacción. Tarifa de abogados y bancos, de
inclusión en registros y de preparación de documentos. Los puntos que Ud.
paga al refinanciar su préstamo hipotecario deben ser deducidos a pro rata
durante la vida del nuevo préstamo.
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Que tipo de contingencias deben ser incluidas en una oferta?
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La mayoría de las
ofertas incluyen dos contingencias normales: una de financiamiento, que hace
depender la compra de la capacidad del comprador de obtener un compromiso de
préstamo de parte de un prestamista y una contingencia de inspección, que le
permite a los compradores contratar a profesionales para inspeccionar la
propiedad a su satisfacción. Un comprador podría renunciar a su depósito
bajo ciertas circunstancias, tales como salir del contrato por razones no
estipuladas en él. El contrato de compra-venta debe incluir las
responsabilidades del vendedor, cosas como la transferencia de título de
propiedad sin reclamos, mantener la propiedad en su estado actual hasta la
transferencia de posesión y completando las reparaciones a la propiedad
acordadas en el contrato.
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Como vender una propiedad que parece demorar en venderse?
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-aun en un mercado
flojo, los expertos en bienes raíces dicen que el precio y la condición de
la propiedad son los dos factores más importantes para vender una casa. Si
Ud. está tratando de vender en un Mercado flojo, su primer paso debe ser
reducir el p
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Como encontrar un buen corredor?
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El obtener una
recomendación de parte de un amigo o colega es una excelente forma de
encontrar un buen corredor de propiedades, ya sea Ud. vendedor o comprador.
Asegúrese de preguntar si volverían a usar a ese corredor. Ud. también puede
llamar a las oficinas centrales de empresas de corretaje reconocidas y
pedirles nombres y datos de sus corredores que han trabajado en su
vecindario. Por lo general, un buen corredor trabaja a tiempo complete y
tiene varios años de experiencia como mínimo. Si Ud. es el comprador por lo
general no paga por los servicios de su corredor (en forma de comisión o
porcentaje del precio de venta de la casa). Usualmente todos los corredores
involucrados en una transacción reciben su comisión de lo que percibe de la
venta el vendedor. En muchos estados, esto significa que su corredor
legalmente está actuando como subagente del vendedor. Pero en algunos
estados es legal que el corredor represente exclusivamente al comprador en
una transacción y aun sea pagado por el vendedor. Ud. también puede
contratar y pagar a su propio corredor, conocido como “corredor del
comprador” (buyer´s broker), cuya responsabilidad es exclusivamente hacia Ud.
Si Ud. es el vendedor, debería por lo menos entrevistar a tres corredores,
todos deberían hacerle una presentación que incluya un análisis comparativo
de los precios de propiedades en su vecindad. El mejor no necesariamente
será el que pida un mayor precio por su casa. Asegúrese de evaluar todo
aspecto del plan de ventas propuesto por el corredor y considere que tan
bien podría Ud. trabajar con ese individuo.
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Que beneficios tiene que el vendedor financie la compra?
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Financiamiento de
parte del vendedor le otorga ventajas impositivas al vendedor y una
alternativa de financiamiento al comprador que quizás no califique para
préstamos convencionales. Si Ud. es el vendedor, los riesgos que enfrenta
son los mismos que enfrenta todo prestamista: Es el prestatario un buen
riesgo crediticio? Se mantendrá el valor de la propiedad a través del tiempo
como para permitir el repago de todo préstamo hecho sobre ese valor? Ud.
debería conseguir un informe de crédito completo sobre el prestatario,
exigir seguro contra catástrofes para la propiedad e incluir una cláusula de
lo que se debe al liquidar la transacción o venta (due on sale clause).
También hay requisitos de financiamiento, términos de repago, revelación de
estados financieros que necesitan cumplirse. Es una medida sabia la de
consultar con un abogado al concertar este tipo de transacción.
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Quien tiene la obligación de revelar información pertinente
sobre la propiedad?
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En la mayoría de
los estados es el vendedor, pero la obligación de reveler información sobre
una propiedad varía. Bajo la ley más estricta Ud. y su corredor, si lo tiene,
se ven obligados a revelar toda información que materialmente afecte el
valor o atractivo de la propiedad, que sólo Ud. conoce o a la cual sólo Ud.
tiene acceso. Esto puede incluir: cuotas de pago a la sociedad de
propietarios; si los trabajos o reparaciones hechas a la casa cumplen con
los códigos locales de la construcción y permisos; la presencia de cualquier
molestia o ruidos en el vecindario que un comprador potencial quizás no
pueda notar de inmediato, tales como perros que ladran todas las noches o
mala recepción de televisión; cualquier muerte que haya ocurrido en la
propiedad en los últimos tres años, restricciones al uso de la propiedad por
ordenanza o reglas de la sociedad de propietarios. Es sabio enterarse de las
leyes de ese estado sobre la revelación de información sobre propiedad antes
de comprar una casa.
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Como se establece el precio?
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Es muy importante
el darle un precio a su casa acorde la las condiciones actuales del mercado.
Como el Mercado inmobiliario está constantemente cambiando, y las
fluctuaciones del Mercado tienen un efecto sobre el valor de la propiedad,
es imperativo que Ud. seleccione el precio a listar de la casa basándose en
las ventas comparables más recientes de su vecindario. Un análisis
comparativo de Mercado le proporciona datos y antecedentes sobre los cuales
basar su decisión de precio a pedir. Cuando Ud. se prepara a vender y está
entrevistando corredores, estudie el informe comparativo de venta de cada
corredor (los datos no deben tener más de tres meses de antigüedad). Si
todos los corredores coinciden dentro de una gama de precios, acepte el
consenso. Cuidado con el corredor cuya opinión del valor de la propiedad es
considerablemente mayor a los demás!
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Cual es el mejor momento para vender su casa?
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No existe un
“mejor” momento para vender. La venta de una casa depende de la oferta,
demanda y otros factores económicos. Pero la época del año en que Ud. elija
para la venta puede afectar la cantidad de tiempo que demora en vender y el
precio final que obtenga. En los climas temperados las condiciones
climáticas son de menor influencia, pero en la mayoría de casos en Estados
Unidos el mercado de bienes raíces se acelera tan temprano como Febrero y
llega a su cúspide en mayo y junio. Con el comienzo del verano el Mercado se
va aflojando. Por lo general Julio es el mes más lento para la venta de
propiedad debido a que el buen Mercado de primavera le hace presión al
Mercado aumentando los intereses de préstamos hipotecarios. También muchos
compradores potenciales y sus corredores se van de vacaciones en el verano.
Después de la baja veraniega, el Mercado inmobiliario tiende a tener un alza
de menor vigor en el otoño que dura generalmente hasta noviembre cuando otra
vez afloja a medida que vendedores y compradores vuelcan su atención hacia
las fiestas. Si esto le hace considerar el quitar su propiedad del Mercado
durante las fiestas, considere los consejos de corredores veteranos: Ud.
siempre tiene mejor posibilidad de vender, cuando la propiedad está
disponible para visitarla continuamente.
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Como se prepara una casa para la venta?
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El hacer todo lo
necesario para presentar la casa en su mejor luz es muy importante si Ud.
quiere recibir un precio cercano al que pide, o para venderla lo más
rápidamente posible. Sin tener que gastar demasiado dinero aquí tiene una
serie de ideas para mostrar su casa de la mejor manera posible:
Limpie la acera,
corte el césped, recorte los arbustos, quite las malezas del jardín y limpie
de artefactos el jardín.
Lave las ventanas
(por dentro y por fuera) y asegúrese de que la pintura no esté desgastada o
trizada. Hablando de pintura, si su casa fue construida antes de 1978,
nuevas leyes federales le dan permiso al comprador de exigir una inspección
para ver si contiene plomo. Si Ud. piensa que puede tener problemas, haga la
inspección por cuenta propia antes haga los arreglos posibles.
Asegúrese
de que funcione el timbre.
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Como se llega a una ejecución forzosa de una hipoteca?
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Un proceso de
ejecución forzosa o judicial de la hipoteca, generalmente comienza luego del
prestatario haber incumplido con el pago de tres cuotas de la hipoteca. El
prestamista registrará un reclamo de incumplimiento de pago en contra de la
propiedad. A no ser que la deuda se satisfaga, el prestamista ejecutará
judicialmente esa hipoteca y procederá a establecer una venta fiduciaria.
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Son las ejecuciones hipotecarias forzosas, una buena
alternativa?
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Una ejecución
hipotecaria forzosa o judicial de una propiedad, es el caso de una casa
donde el prestatario ha fallado en pagar la hipoteca y el prestamista asume
posesión de la propiedad. Todos los años miles de casas son reposeídas. Las
condiciones económicas también afectan el número de ejecuciones forzosas.
Mucha gente pierde sus casas debido a pérdidas de empleo, problemas de
crédito o gastos inesperados. Es sabio actuar con cautela al considerar una
ejecución judicial como alternativa. Muchos expertos de hecho aconsejan a
los compradores inexpertos el contratar a un experto que les ayude con el
proceso. Es importante inspeccionar la casa detalladamente y estar seguro
que cualquier reclamo financiero o hipotecas Adicionales sean liquidadas,
juicios finiquitados o por lo menos declarados.
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Como se establecen las tasas de interés para el
financiamiento de parte del vendedor?
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La tasa de interés
de un préstamo otorgado por el vendedor es negociable. Pídale a su corredor
que averigüe con un prestamista o facilitador de préstamos hipotecarios para
determinar la tasa actual de primeros o segundos préstamos institucionales.
El financiamiento de parte del vendedor por lo general cuesta menos que un
préstamo convencional porque los vendedores con cobran tarifas de préstamo (puntos).
Las tasas de interés sobre un préstamo otorgado por el vendedor también se
ven afectadas por las tasas que pagan los bonos del tesoro y los
certificados de depósito. Los vendedores generalmente no están dispuestos a
hacer préstamos por menos del retorno que obtendrían si su dinero estuviera
invertido en otra cosa.
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Cuales son las maneras corrientes de averiguar lo que vale
una casa?
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Un análisis
comparativo de mercado y un avalúo son las formas corrientes de averiguar el
valor de una casa. Su corredor de propiedades se sentirá encantado de
proporcionarle el análisis comparativo del mercado, un valor estimado
informal basándose en ventas comparables en ese vecindario. Asegúrese de
obtener los precios de lista de casas actualmente a la venta, tanto como de
las que ya se han vendido. Ud. puede también hacer esto por cuenta propia
investigando las ventas recientes en los archivos públicos. Esté seguro de
comparar propiedades de tamaño, construcción y ubicación similar. Esta
información no solo se encuentra en los archivos del tasador público local,
pero también a través de compañías privadas y la red (internet). Un avalúo
que por lo general cuesta de $200 a $400 o más para efectuarlo, es la
opinión de lo que vale de una casa en un momento dado, de acuerdo a un
tasador certificado. Los tasadores estudian numerosos factores incluyendo
ventas comparables recientes, ubicación, metros cuadrados y calidad de
construcción
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Existe algún secreto de la buena negociación?
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Existen reglas
cardinales de la negociación efectiva. Una es “haga sus deberes”, o sea
aprenda todo lo posible sobre el vendedor o comprador. Otra es jugar con las
cartas resguardadas, o sea no entregar demasiada información a la otra parte
o a su agente. No permita que le apuren en tomar una decisión, no importa
cuan tentador lo sea. Finalmente, si Ud. tiene dudas sobre sus habilidades
como negociador, contrate a alguien que le ayude.
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Son recomendables las ofertas muy bajas (low-ball)?
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Este término en
inglés, “low-ball”, se usa para describir una oferta sobre una propiedad que
está substancialmente por debajo del precio pedido. Aunque toda oferta es
posible, una muy por debajo del precio que se pide puede agriar la
posibilidad de venta y desalentar al vendedor de querer negociar. A no ser
que una casa esté valorada excesivamente, la oferta probablemente será
rechazada. Ud. siempre debe estudiar los precios comparables en la vecindad
antes de hacer una oferta. También ayuda saber algo sobre la motivación del
vendedor. Un precio menor con un buen depósito de garantía bloqueado, puede
motivar al vendedor que tiene prisa, o tiene otra casa bajo contrato o debe
vender rápido por la razón que sea.
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Cual es la diferencia entre precio de lista y precio de venta?
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El precio de lista
es aquel que se anuncia en publicidad y por lo general es solo una
estimación de lo que desearía obtener el vendedor por su propiedad. El
precio de venta es aquel por el cual la propiedad en efecto se vende. Este
puede ser el mismo precio que el de lista, mayor o menor, dependiendo de que
tan acertadamente fue valorada la propiedad y de las condiciones del mercado.
Si Ud. es un vendedor, quizás necesite ajustar el precio de lista si no
recibe ofertas dentro de un par meses desde listar la propiedad para la
venta.
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Se ve obligado el vendedor a revelar los términos de otras
ofertas?
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El vendedor no
esta sujeto por ley a revelar otras ofertas y sus términos a los posibles
compradores.
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Son deducibles los puntos que paga el vendedor?
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Desde el 1ero de
enero de 1991, los propietarios han podido deducir los puntos pagado por el
vendedor. Anteriormente esta deducción se limitaba únicamente a los puntos
pagados por el comprador.
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Ampliar la casa actual o comprar una casa más grande, cual
hacer?
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Antes de decidir
entre estas opciones considere las siguientes preguntas:
Cuanto dinero
existe ya sea en forma de ahorros o por medio de un préstamo para mejorar
la vivienda actual?
Cuanto espacio
adicional se requiere? Los cimientos aguantarán un segundo piso o permite
el tamaño del lote agregar un ala al primer piso?
Qué permiten las
ordenanzas y leyes de zonificación locales?
Que tanto
capital tiene ya acumulado en la propiedad?
Hay propiedades
a la venta y a su alcance económico que satisfagan sus necesidades de
vivienda? Finalmente la decisión se debe basar en necesidades individuales,
la cantidad de trabajo requerido y lo otorgará mayor valor.
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Cuando es el mejor momento para comprar?
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Debido a que
muchos compradores prefieren mudarse en primavera o verano, el mercado
empieza a agitarse tan temprano como febrero. Las familias con niños se ven
ansiosas de comprar durante el verano que es la época de vacaciones, antes
de recomenzar el año escolar. El mercado se pone lento a fines del verano
con un breve repunte en el otoño. Noviembre y Diciembre tradicionalmente son
meses lentos, aunque algunos compradores astutos buscan gangas en esta época.
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Son negociables las comisiones?
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Por ley las
comisiones pagadas a corredores de bienes raíces son negociables. El precio
de los servicios en bienes raíces varían de acuerdo al nivel del servicio y
las necesidades del consumidor.
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Puede un problema de vecinos reducir el valor de mi propiedad?
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Aunque quizás no
reduzca el valor real, un jardín lleno de trastos en la casa del lado puede
quitarle importancia a los aspectos positivos de su propia casa. Estudie las
leyes y ordenanzas locales, que debería encontrar en la biblioteca pública o
en la municipalidad. Una ordenanza típica sobre vehículo basura ("junk
vehicle") por ejemplo, requiere que todo vehículo deshabilitado sea puesto
dentro de un garaje o detrás de una reja. La mayoría de las ciudades
prohíben estacionar un vehículo en la calle por períodos excesivos de tiempo.
Quizás le convenga estudiar las ordenanzas locales de zonificación. En zonas
residenciales, el que opera un negocio desde su casa debe obtener una
variante o cambio de permanente zonificación. Además, si el trabajo de
reparaciones del vecino produce ruidos, quizás esté violando alguna
ordenanza local sobre control de ruidos y estas son ejecutadas por la
policía. Antes de llamar a las autoridades, sería buena idea hablar con el
vecino y entregarle una copia de la ordenanza pertinente, para darle
oportunidad de corregir el problema. Recursos: * "Neighbor Law: Fences,
Trees, Boundaries and Noise," por Cora Jordan, Nolo Press, Berkeley, Calif.;
1991.
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Cuales son algunos consejos para la negociación?
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Mientras más sepa
Ud. de la motivación del vendedor, mejor su posición para negociar. Por
ejemplo, un vendedor que se debe mudar rápidamente debido a un cambio de
trabajo, puede estar más dispuesto a un precio menor con un cierre de
transacción más rápido. Otros llamados “vendedores motivado” incluyen a
personas en vías de divorcio o que ya han comprado otra propiedad. Recuerde
que el precio de lista es lo que le gustaría obtener al vendedor pero no
necesariamente el precio con que se conformará. Antes de hacer una oferta,
estudio los precios de ventas recientes en ese vecindario para ver como se
compara el del vendedor. Algunos peritos no recomiendan hacer ofertas bajas
a propósito. Estas se pueden hacer pero pueden agriar el negocio y disuadir
al vendedor de negociar.
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Cuales son las reglas sobre ganancias capitales cuando se
hereda una casa?
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Cuando Hijos
heredan una casa, impuestos internos (IRS) calcula el costo base de la
propiedad como el valor del día en que muere el propietario. El costo base o
básico no es la cantidad que el dueño pagó originalmente para comprarla,
sino el justo valor de mercado en la fecha de defunción del dueño. “Costo de
base” es un término impositivo que describe la cantidad en dólares de la
propiedad en el momento de adquirirla, con el propósito de determinar
ganancia o pérdida al venderla. Por ejemplo, uno de tres hermanos vendió su
parte de una propiedad que se dividía en partes iguales, el o ella debe
pagar impuestos sobre la ganancia capital que exista por encima de la
tercera parte del nuevo costo de base. Otras consecuencias impositivas
incluyen impuestos a la herencia. En todo caso , la herencia debe ser de
$675,000 o más para el año fiscal del 2001 antes que los impuestos sean tema
de preocupación. El IRS le permite a los residentes pasar la propiedad,
dinero y otros bienes a los herederos hasta una suma de $675,000 para el año
fiscal del 2001 antes de cobrarles impuestos a los herederos. Esta suma
aumentará cada año durante los próximos años. Referente a la transferencia
de título de propiedad, a menudo se usan títulos de “entrega de reclamo”
entre parientes, en casos tales como cuando un familiar le compra la parte
al otro. A Todas las partes interesadas deben estar de acuerdo en sacar un
nombre del título de propiedad. Para obtener mayor información lea la
publicación 448 del IRS, llamada "Federal Estate and Gift Taxes." Puede
pedirla llamando al 1-800-TAX-FORM.
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Cuando se inicia una ejecución forzosa de hipoteca?
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El prestamista
inicia la ejecución judicial de la hipoteca cuando el propietario delinque
en sus obligaciones de pagos hipotecarios, generalmente después del
incumplimiento de tres cuotas. El prestamista entonces notifica al
prestatario por escrito de que su situación es delictiva. El prestamista
puede pedir una venta de fideicomisarios o una ejecución forzosa de la
hipoteca, en la cual la propiedad se vende en subasta pública. El
prestatario puede sanear el incumplimiento o mora pagando la cantidad debida
y el pago pendiente después de ser registrada la notificación de
incumplimiento, comúnmente no más de pocos días antes de la venta de la
propiedad. Algunas subastas le permiten al licitador ganador, la toma de
posesión inmediata. Si el ex-propietario rehúsa evacuar el predio, el
tribunal puede emitir una orden de detención ilícita, la cual permite que el
alguacil (sheriff) vaya a desalojarlo. Los prestatarios deben hacer todo lo
posible por evitar una reposesión de la propiedad, este es uno de los
eventos más dañinos al historial crediticio de un individuo.
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Necesito un abogado cuando compro una casa?
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En
algunos estados se requiere que tenga un abogado para completar una
transacción de compra de bienes raíces, pero en otros no. La mayoría de los
compradores de vivienda son capaces de manejar contratos de compra
rutinarios, siempre que se aseguren de leer la letra minúscula del detalle y
comprenda todos los términos del contrato. Sobretodo le deben quedar muy
claras las cláusulas de contingencia en caso de salirse del contrato. Si
tiene cualquier duda, sería aconsejable consultar a un abogado para evitar
cualquier problema jurídico. Al buscar un abogado pídales recomendaciones a
sus amigos o a su corredor de propiedades. Llame a varios para indagar sobre
honorarios y obtener datos de experiencia. En general, los abogados de mayor
experiencia cobran más, pero las tarifas para bienes raíces son
relativamente mínimas en relación al costo de la propiedad que Ud. comprará.
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Que es financiamiento del vendedor?
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Esto es cuando el
vendedor ayuda a financiar la compra de bienes raíces aceptando un segundó
pagaré o financiando la compra total, cuando el no debe nada sobre esa
propiedad. Comúnmente un vendedor hace esto cuando el comprador tiene
dificultades para calificar para un préstamo tradicional o si tiene
problemas para costear el precio de la compra. Financiamiento de parte del
vendedor difiere de un préstamo convencional porque el vendedor no le
entrega dinero en efectivo al comprador para efectuar la compra, como lo
hace un prestamista. En vez el vendedor le extiende crédito contra el precio
de la propiedad y el comprador ejecuta una nota promisoria con título
fideicomisario a favor del vendedor. Estas circunstancias especiales deben
ser aceptables para el primer prestamista que efectué la primera hipoteca
sobre la propiedad. La compañía de títulos de propiedad prepara los
documentos necesarios después que el comprador y vendedor acuerdan los
términos. Si Ud. es vendedor y está contemplando un acuerdo tal, es esencial
que Ud. primero averigüe la confiabilidad crediticia del posible comprador.
Temor de incumplimiento es la razón por la cual muchos vendedores son
renuentes a aceptar una segunda hipoteca. En todo caso este tipo de arreglo
a veces resulta en un mayor precio y una venta finalizada más pronto. Para
obtener mayor información póngase en contacto con impuestos internos y pida
una copia de su publicación número 537, "Installment Sales.". Pídala
llamando al (800) TAX-FORM.
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Cuanto vale una casa?
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Una casa
finalmente vale lo que alguien está dispuesto a pagar por ella. Todo lo
demás es una estimación de su valor. Para establecer el valor de una
propiedad, la mayoría de la gente depende de un análisis comparativo del
mercado o de un avalúo profesional. Un avalúo es la estimación hecha por un
tasador certificado del valor de esa propiedad en un momento dado. Los
tasadores toman en cuenta los metros cuadrados, calidad de la construcción,
diseño, plano general, vecindario, disponibilidad del transporte y cercanía
del comercio y escuelas. Los tasadores también toman en cuenta el tamaño del
lote, topografía,, vista y diseño del jardín. La mayoría de estos avalúos
cuestan alrededor de $300. Un análisis comparativo de mercado es una
estimación informal del valor de una propiedad hecha por el corredor de
propiedades, basándose en las ventas recientes de casas comparables en esa
localidad. La mayoría de corredores le harán esta estimación gratis. Ud.
puede hacer su propia comparación de costos buscando precios de venta de
casas comparables en los archivos públicos. Esta información se encuentra en
la ofician de registros o del tasador local, en compañías de compra y venta
de bienes raíces y en la red (internet).
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Cuales son las continencias normales?
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La mayoría de las
ofertas de compra contiene dos contingencias comunes: una contingencia de
financiamiento, que hace depender la venta de la capacidad del comprador de
obtener un compromiso formal de préstamo de parte de un prestamista y una
contingencia de inspección, esta le permite al comprador contratar a
inspectores profesionales para que inspeccionen la propiedad a su
satisfacción. Como comprador Ud. podría perder el depósito, en ciertas
circunstancias, como el retirar la oferta por razones no estipuladas en el
contrato. El contrato de compra debe incluir las responsabilidades del
vendedor, tales como entrega de un título de propiedad sin gravamen,
mantener la propiedad en el estado actual hasta la toma de posesión y hacer
todas las reparaciones acordadas.
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Que es un alquiler con opción de compra?
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Cuando un arrendatario firma un contrato con opción de compra, por un precio
y dentro de un lapso de tiempo específicos, eso se llama un alquiler con
opción de compra. En la mayoría de estos casos se aplica una porción del
pago del alquiler a un depósito de compra futura. Estas opciones de compra
son muy populares entre compradores con fondos insuficientes para el
depósito y los costos de transacción.
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Como encuentro un corredor de propiedades fidedigno?
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Una excelente
manera de encontrar un buen agente es por medio de recomendaciones de un
amigo o colega. Asegúrese de preguntar si ellos volverían a emplear al
corredor. También puede llamar a los gerentes de una empresa de bienes
raíces de buena reputación y pedirle recomendaciones de corredores que hayan
trabajado en su vecindario. En todo caso, ya sea Ud. vendedor o comprador,
debería entrevistar por lo menos tres corredores para darse una mayor
selección. Un buen corredor típicamente trabaja a tiempo completo y tiene
varios años de experiencia. Si Ud. desea vender, debe exigir un análisis
comparativo de mercado, que incluya precios de ventas recientes en la
vecindad, cuando hable con un posible corredor.
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Puedo deducir la perdida incurrida al vender mi casa?
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El servicio de
impuestos internos (Internal Revenue Service) actualmente no permite
deducciones por pérdidas incurridas al vender su casa. En efecto no existe
ninguna manera de obtener ventaja impositiva debido a una perdida que
resulte de la venta de su residencia principal.
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Cuales son los dos factores más importantes al vender una
casa?
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El precio y la
condición de la casa son los dos factores más importantes, aun en un mercado
difícil. El primer paso es valorar la casa correctamente. Use información
comparativa de ventas que obtenga de su corredor, o pague para obtener un
avaluó profesional (normalmente de $200 a $300), para llegar a una suma
objetiva del valor de su casa. En segundo término revise la casa y arregle
todo los defectos cosméticos que podrían disuadir al posible comprador. En
un mercado lento, quizás tenga que considerar rebajar el precio o hacer una
reparación importante tal como reponer el techo, para atraer al comprador.
También asegúrese de que la casa este recibiendo toda la exposición posible,
por medio de aperturas al público, publicidad, buenos carteles y señas y
listándola con los servicios de casas en venta y por listas en la red
(internet).
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Como preparo la casa para la venderla?
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Lo más importante
es ponerla en la mejor condición posible, sobretodo si el mercado es de
escasos compradores y mucha oferta de propiedades. Eso significa encargarse
de todo arreglo importante que podría disuadir a un comprador si no se hace
(como reponer una ventana rota o reponer un techo que se filtra) si lo puede
costear. En seguida, preocúpese del aspecto exterior. Asegúrese de que el
jardín luzca impecable. Corte el césped, limpie cualquier basura, y arranque
las malezas. Plante unas pocas flores cerca de la entrada o en maceteros
cerca de la puerta de entrada. He aquí una lista de otros arreglos rápidos y
de poco costo que el ayudaran a conseguir mejor precio por su casa:
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Que normas usan los tasadores para estimar el valor?
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Los tasadores usan
varios factores al estimar el valor de una propiedad, incluyendo el tamaño y
número de pies o metros cuadrados, la condición en que se encuentra, el
vecindario, ventas de otras casas comparables, toda información histórica
pertinente, desempeño de las ventas e índices que pronostican valor futuro.
Para obtener información detallada de las normas de avalúo póngase en
contacto con el Appraisal Institute en 875 N. Michigan Ave., Suite 2400,
Chicago, IL 60611-1980; (312) 335-4100.
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Donde consigo información sobre costos de cierre del préstamo?
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Para más
información sobre estos costos, pida esta guía: "Consumer’s Guide to
Mortgage Settlement Costs," al Federal Reserve Bank of San Francisco, Public
Information Department, P.O. Box 7702, San Francisco, CA 94120 o llame al
(415) 974-2163.
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Donde consigo información sobre donde registrar reclamos del
consumidor?
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Para obtener
información sobre registrar reclamos de consumidor vaya a las siguientes
fuentes:
Consumer
Federation of America, 1424 16th St. N.W., Suite 604, Washington, DC
20036; (202) 387-6121.
Consumers Union,
1535 Mission St., San Francisco, CA 94103 o llame al (415) 431-6747.
Consumer Action
Council, 116 New Montgomery St., Suite 233, San Francisco, CA 94105; (415)
777-9635"
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Donde puedo obtener estadísticas sobre el mercado de la
vivienda?
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Un corredor de
propiedades es una buena fuente para averiguar el estado actual del mercado.
También lo es la sociedad estatal de corredores de propiedad, quienes
continuamente están compilando tales estadísticas de las juntas locales de
corredores.
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Donde puedo conseguir publicaciones de impuestos internos
(IRS)?
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El Servicio de
impuestos internos (IRS) publica un número de folletos sobre bienes raíces,
estas son listadas por números:
521 "Moving Expenses" (Gastos de mudanza)
523 "Selling Your Home"(Vender su casa)
527 "Residential Rental Property" (Propiedad de alquiler residencial)
534 "Depreciation" (devaluación)
541 "Tax Information on Partnerships" (Información tributaria sobre
sociedades)
551 "Basis of Assets" (Costo base de sus bienes)
555 "Federal Tax Information on Community Property" (Información sobre
impuestos federales a la propiedad comunitaria)
561 "Determining the Value of Donated Property" (Estimando el valor de la
propiedad donada)
590 "Individual Retirement Arrangements" (Planes individuales de jubilación)
908 " Bankruptcy and Other Debt Cancellation" (La quiebra y como cancelar
otras deudas)
936 "Home Mortgage Interest Deduction" (Deducción impositiva del interés
hipotecario). Pida todos estos llamando al 1-800-TAX-FORM.
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Como me pongo en contacto con impuestos internos (IRS)?
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Para comunicarse
con el Internal Revenue Service, llame al (800) TAX-1040.
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Donde obtengo información sobre alquiler con opción de compra?
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Comuníquese con su
corredor de propiedades (algunos de ellos hasta se especializan en estas
transacciones) o lea sobre esto en la biblioteca pública. Si Ud. tiene un
abogado especializado en bienes raíces, pregúntele si tiene información ya
preparada que Ud. pueda estudiar. La mayoría de las librerías actualmente
tienen secciones enteras dedicadas a los bienes raíces. Muchos libros
actuales sobre el tema tienen por lo menos una sección sobre alquileres con
opción de compra. Si Ud. está contemplando un alquiler con opción de compra,
asegúrese de averiguar todo lo necesario de antemano. También consulte con
un abogado especializado o con un asesor financiero para que le revisen todo
documento antes de firmarlo.
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Donde consigo información sobre como encontrar un abogado
especializado en bienes raíces?
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Para encontrar a
un abogado de bienes raíces, pregunte al colegio de abogados local, quienes
le puedan prestar un servicio refiriéndole algunos. También les puede pedir
recomendaciones a sus amigos y corredor de propiedades. Cuando tenga ya
varios nombres, llame a cada uno para averiguar honorarios y nivel de
experiencia.
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Que reparaciones de hacer el vendedor?
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Si Ud. quiere
sacarle el mejor precio a su propiedad, probablemente necesita hacer todas
las reparaciones menores necesarias y algunas selectas de importancia antes
de ponerla en el mercado. Casi todos los contratos de compra incluyen una
cláusula de inspección, una contingencia del comprador que le permite
salirse del contrato si encuentra defectos numerosos o negociar que se
reparen. El truco es no pagar de más en reparaciones antes de la venta,
especialmente si hay pocas casas en el mercado pero muchos compradores
dispuestos a pagar casi cualquier precio. Por otro lado, hacer tales
reparaciones puede ser la única forma de vender la propiedad en un mal
mercado.
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Como funcionan los alquileres con opción de compra y cuales
son sus beneficios?
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Un
alquiler con opción de compra es un acuerdo entre Ud. y un vendedor, donde
Ud. puede ejercer la opción de comprar la vivienda después de haber vivido
en ella durante un período de tiempo específico. Una porción de lo que Ud.
pagó como alquiler se aplicaría a la compra si Ud. ejerce la opción de
compra. Esto se conoce como crédito de alquiler, que la mayoría de los
prestamistas institucionales aceptan como parte del depósito si los pagos de
alquiler exceden el alquiler de mercado y si existe un acuerdo de válido de
alquiler con opción de compra, copia del cual debe agregársele a la
solicitud de préstamo. Si Ud. es el vendedor, este tipo de acuerdo le puede
otorgar varias ventajas, sobre todo en un mer5cado poco ágil. Estos acuerdos
incluyen un pago mensual de alquiler por encima del precio de mercado, alto
valor de mercado por la propiedad y uso sin impuestos de la opción de compra
hasta que se ejerza o caduque. Además, es mías probable que el inquilino
trate la propiedad como si fuera el dueño. Lea todo acuerdo de alquiler con
opción de compra detalladamente sobre como se transfiere la opción y otros
puntos importantes. Para obtener más información, obtenga una copia de "How
Lease- Options Benefit Realty Buyers, Sellers, Agents and Investors,"
disponible por $4 de Tribune Media Services, 64 E. Concord St., Orlando, FL
32801.
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Cuanto tiempo se mantiene en mi historial crediticio una
bancarrota o hipoteca ejecutada forzosamente?
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Las quiebras y
ejecución judicial de una hipoteca pueden permanecer en su historial
crediticio de siete a diez años. Algunos prestamistas considerarán a un
prestatario antes de ese tiempo si este ha vuelto a reestablecer buen
crédito. Las circunstancias que rodearon la quiebra también pueden
influenciar la decisión del prestamista. Por ejemplo, si Ud. tuvo que
declarar quiebra debido a que su empleador tuvo dificultades financieras, el
prestamista quizás sea más comprensivo. Sin embargo, si su quiebra se debió
a líneas de crédito sobre extendidas y Ud. vivía más allá de lo que
permitían sus medios, el prestamista probablemente se vea menos propenso a
ser flexible.
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Que significan todas esas siglas en los anuncios
publicitarios de ventas de propiedad?
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"Si se encuentra
confundido por siglas misteriosas en un aviso de venta no se alarme. Existe
una explicación para esta locura (que generalmente es adoptada por los
vendedores para ahorrar dinero en poner el aviso en el periódico o donde
sea). Aquí hay algunas siglas y abreviatura con su significado, obtenidas de
una página reciente de un periódico:
assum. fin. -- assumable financing (préstamo asumible)
dk -- deck (terraza o balcón, generalmente de madera)
gar -- garage (garden o jardín generalmente se abrevia"gard")
expansion pot'l – quizás signifique espacio adicional en el lote, o
posibilidad de agregar un piso verticalmente. En este caso verifique este
potencial averiguando las restricciones de zonificación y construcción
locales, antes de la compra
fab pentrm -- fabulous pentroom, una habitación superior, justo
debajo del techo, a veces con buena vista.
FDR -- formal dining room (comedor formal, no el ex presidente)
frplc, fplc, FP – fireplace (chimenea)
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Cual es la diferencia entre precio de lista, precio de venta
y valor de tasación?
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El precio de lista
es el precio que publica el vendedor, una cifra que por lo general es una
estimación aproximada de lo que le gustaría obtener. Los vendedores pueden
establecer el precio alto, bajo o muy cerca de lo que quisieran obtener.
Para juzgar si el precio de lista es justo, asegúrese de comparar otros
precios de ventas en la vecindad. El precio de venta es el precio que Ud.
como comprador pagaría por la propiedad. El valor de tasación es un avalúo
profesional hecho por un tasador certificado del valor de la propiedad y se
basa en ventas comparables, la condición de la propiedad y numerosos otros
factores.
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Como puedo averiguar la verdadera historia de las casas que
estoy considerando?
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Inspecciones,
requisitos de revelación de condiciones para los vendedores y la experiencia
del corredor ayudarán. Las leyes que rigen la obligación de divulgar lo
pertinente varían por estado, pero en algunos de ellos la ley que el
vendedor complete una declaración de divulgación al hacer transferencia de
propiedad inmobiliaria. Lo siguiente es una lista de las cosas que Ud. puede
esperar ver en esa declaración:
En la cocina --
cocina, horno, microondas, máquina lavaplatos, triturador de deshechos,
compactador de basura. * Dispositivos de seguridad tales como alarmas
contra robos y de incendios, detectores de humo, regadores, reja de
seguridad, rejillas para las ventanas y un intercom.
Presencia de
antena de televisión, o disco satelital, garaje, abridor automático para
el garaje, canaletas de lluvia, bomba de agua.
Lujos
adicionales como: piscina o spa, patio o terraza, horno y barbacoa
exterior, chimeneas.
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Tengo yo que considerar contingencias?
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Si Ud. es vendedor
en un mercado favorable al vendedor donde hay más demanda que oferta,
probablemente no tenga que aceptar muchas contingencias. Pero si Ud. está
vendiendo en un mercado favorable al comprador, donde hay menos de ellos,
prepárese para ser muy flexible. El aceptar contingencias también depende
del precio que espera obtener y de la condición en que se encuentra su
propiedad, dicen la mayoría de los expertos. Recuerde, las contingencias se
redactan junto con el contrato y solo se pueden negociar durante la etapa de
negociación de la adquisición.
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Cuantas personas venden su casa ellos mismos?
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La mayoría de
vendedores -- aproximadamente 4 de cada 5 – usan un corredor de propiedades
para listar y vender su casa. Del 20 por ciento restante algunos venden por
cuenta propia (FSBO, For Sale By Owner). Otros dueños venden sin hacer
promoción de venta. Transferencias de propiedad entre familiares representan
una parte de las ventas de propiedades directas. También a veces el
propietario les ofrece la propiedad a los inquilinos antes de ponerla en
oferta pública.
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Como se prepara una casa para la venta?
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Limpie
y acomode todas las habitaciones, muebles, pisos, paredes y cielo raso.
Especialmente importantes son una cocina y baños resplandecientes.
Organice
los armarios (closets).
Asegúrese de que todos los electro-domésticos y bombillas de luz funcionen.
Repare o reponga llaves de agua que gotean y cuerdas eléctricas raídas.
Asegúrese
de que la casa huela bien, ya sea a pastel de manzana, flores o pan
caliente en el horno. Esconda el cajón para las necesidades del gato.
Ponga
flores frescas por toda la casa .
Una
música de fondo serena y placentera también ayuda a la “puesta en escena”.
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Que significan todas esas siglas en los anuncios
publicitarios de ventas de propiedad?
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grmet kit -- gourmet kitchen (cocina de lujo bien
equipada)
HDW, HWF, Hdwd -- hardwood floors (pisos de madera)
hi ceils -- high ceilings (cielos rasos altos)
In-law potential – potencial para una unidad separada. A veces los
códigos locales restringen el alquiler de tales unidades, por lo tanto
asegúrese primero de que la conversión sea legalmente permitida.
large E-2 plan – Que este es uno de varios planos idénticos en ese
edificio específico y denominados así
lsd pkg. – espacio de estacionamiento, puede ser un costo adicional
lo dues – averigue que tan bajas son las cuotas de sociedad de
propietarios y comparadas con qué?
nr bst schls -- near the best schools (cerca de las mejores
escuelas)
pvt -- private (privado)
pwdr rm -- powder room, or half-bath (baño de visitas o medio baño)
upr- upper floor (piso superior)
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Como puedo averiguar la verdadera historia de las
casas que estoy considerando?
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Tipo de
calefacción, condición de cableado eléctrico, fuente de gas y presencia
de toda fuente de electricidad externa, tal como paneles solares.
El tipo de
calentador de agua, de suministro de agua, de sistema de cloacas o
estanque séptico, también deben ser revelados. También se le requiere al
vendedor que indique todo defecto o aparato defectuoso de importancia
que afecte los sistemas principales del edificio. Una lista
comprobatoria especifica las paredes exteriores e interiores, cielos
rasos, techo, aislamiento, ventanas, rejas, vía de entrada, aceras y
veredas, pisos, puertas, cimientos, y también los sistemas eléctricos y
de cañerías. Este formulario también le pide al vendedor que haga notar
la presencia de peligros ambientales, muros o rejas compartidas con los
vecinos, todo derechote paso libre o en común dentro de la propiedad,
cuartos o reparaciones hechos sin los permisos necesarios o que no
cumplen con los códigos de construcción, violaciones de zonificación,
multas en contra de la pr
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