|
Answer
|
|
Como funcionan los impuestos sobre la propiedad?
|
|
Los impuestos
sobre la propiedad son aquellos que la mayoría de los dueños de casa en los
Estados Unidos pagan por el privilegio de ser propietarios de bienes raíces.
Estos impuestos son generalmente de un promedio de un 1,5 por ciento del
valor de mercado actual de la propiedad. Estas grabaciones locales y anuales
hechas por las autoridades locales ayudan a pagar los servicios públicos y
se calculan usando una variedad de fórmulas.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Son deducibles los impuestos sobre la propiedad?
|
|
Los impuestos a la
propiedad sobre todo bien raíz o inmobiliario, incluyendo aquellos grabados
por gobiernos estatales, locales o distritos escolares, son deducibles en su
totalidad de los impuestos a la renta actuales.
|
|
|
|
|
|
Answer |
|
Donde puedo aprender más sobre como apelar mis impuestos a la
propiedad?
|
|
Comuníquese con la
oficina local de grabación de impuestos para aprender los procedimientos a
seguir en apelar los impuestos sobre su propiedad. Puede ser que Ud. pueda
apelar estos impuestos informalmente. Sin embargo, lo más probable es que
tenga que pasar por un proceso formal de apelación, que comienza registrando
su apelación ante la debida Junta de apelaciones a grabaciones de impuestos
sobre la propiedad.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Como se determina el valor de una casa?
|
|
Ud. tiene varias
maneras para establecer el valor de una propiedad. Un avalúo (appraisal) es
una estimación profesional del valor de mercado de la propiedad, basándose
en las ventas recientes de propiedades de ubicación, metros cuadrados y
calidad de construcción comparables. El costo de este servicio varía
dependiendo del precio de la casa. Un avalúo cuesta en promedio como $300
para una casa de pre4cio de $250.000,00. Un análisis comparativo de Mercado
es una estimación informal del valor de Mercado y lo puede hacer el corredor
de propiedades basándose en atributos de ventas y propiedades similares.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Son deducibles los impuestos a una segunda propiedad o casa?
|
|
El interés sobre
el préstamo hipotecario y los impuestos a una segunda propiedad son
deducibles si Ud. hace una declaración de impuestos sobre la renta detallada
ítem por ítem. Consulte con su contador o asesor tributario para recibir
detalles específicos.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Donde se
encuentran propiedades con necesidad de reparaciones?
|
|
En casi todas las
comunidades se pueden encontrar propiedades con necesidad de reparaciones,
aun en los barrios más ricos. Una propiedad maltraída es una que ha sido mal
mantenida y por lo tanto tiene un valor de Mercado inferior a otras casas de
la misma vecindad. El determinar si la propiedad que le interesa es una
Buena inversión o no, requiere cierto trabajo. Ud. necesita averiguar por
cuanto se vende la casa promedio en esa vecindad y también como son las
casas más deseables de ese barrio y cuanto cuestan. Algunos expertos
sugieren que si va a comprar algo que reparar, Ud. compre una “reparación
cosmética”, que pueda ser completamente repuesta por medio de pintura, pisos
nuevos, cortinas, jardín y nuevas maquinas domésticas. Ud. debería evitar
propiedades que requieran reparaciones estructurales importantes. Un precio
que parece mejor de lo esperado probablemente no lo valga. Un comprador
astuto averiguará por qué antes de comprarla. La estrategia básica para esta
casas en malas condiciones es la de encontrar la casa menos deseable en el
barrio más deseable, y entonces determinar si los arreglos necesarios para
llevar el valor a su máximo potencial de Mercado están dentro de su
presupuesto.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Cual es la diferencia entre valor de mercado y valor de
tasación?
|
|
El valor tasado de
la propiedad es la opinión de un tasador certificado sobre el valor de la
propiedad en un momento dado. Los prestamistas requieren tasaciones como
parte del proceso de solicitud de un préstamo, la tarifa para este servicio
fluctúa entre $200 y $400 o más. El valor de Mercado es el precio por el
cual se vende la casa en un momento dado. Un análisis comparativo de Mercado
es una estimación informal del valor de Mercado, basado en ventas de
propiedades comparables hechas por un corredor de propiedades. Una tasación
o un análisis comparativo del mercado son las formas más acertadas de
determinar lo que la propiedad realmente vale.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Que beneficios tiene que el vendedor financie la compra?
|
|
Financiamiento de
parte del vendedor le otorga ventajas impositivas al vendedor y una
alternativa de financiamiento al comprador que quizás no califique para
préstamos convencionales. Si Ud. es el vendedor, los riesgos que enfrenta
son los mismos que enfrenta todo prestamista: Es el prestatario un buen
riesgo crediticio? Se mantendrá el valor de la propiedad a través del tiempo
como para permitir el repago de todo préstamo hecho sobre ese valor? Ud.
debería conseguir un informe de crédito completo sobre el prestatario,
exigir seguro contra catástrofes para la propiedad e incluir una cláusula de
lo que se debe al liquidar la transacción o venta (due on sale clause).
También hay requisitos de financiamiento, términos de repago, revelación de
estados financieros que necesitan cumplirse. Es una medida sabia la de
consultar con un abogado al concertar este tipo de transacción.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Como se llega a una ejecución forzosa de una hipoteca?
|
|
Un proceso de
ejecución forzosa o judicial de la hipoteca, generalmente comienza luego del
prestatario haber incumplido con el pago de tres cuotas de la hipoteca. El
prestamista registrará un reclamo de incumplimiento de pago en contra de la
propiedad. A no ser que la deuda se satisfaga, el prestamista ejecutará
judicialmente esa hipoteca y procederá a establecer una venta fiduciaria.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Son las ejecuciones hipotecarias forzosas, una buena
alternativa?
|
|
Una ejecución
hipotecaria forzosa o judicial de una propiedad, es el caso de una casa
donde el prestatario ha fallado en pagar la hipoteca y el prestamista asume
posesión de la propiedad. Todos los años miles de casas son reposeídas. Las
condiciones económicas también afectan el número de ejecuciones forzosas.
Mucha gente pierde sus casas debido a pérdidas de empleo, problemas de
crédito o gastos inesperados. Es sabio actuar con cautela al considerar una
ejecución judicial como alternativa. Muchos expertos de hecho aconsejan a
los compradores inexpertos el contratar a un experto que les ayude con el
proceso. Es importante inspeccionar la casa detalladamente y estar seguro
que cualquier reclamo financiero o hipotecas Adicionales sean liquidadas,
juicios finiquitados o por lo menos declarados.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Que
problemas trae el comprar una casa reposeída?
|
|
El comprar
directamente en un proceso judicial d ejecución de hipoteca es riesgoso y
peligroso. Es estrictamente “caveat emptor” (a riesgo del comprador). Este
proceso tiene muchas desventajas. No hay financiamiento, Ud. necesitará
efectivo y bastante de él. El título de propiedad debe ser constatado y
verificado antes de la compra o el comprador puede comprar un título
gravemente deficiente. La condición real de la propiedad no es bien conocida
y una inspección quizás no sea posible antes de la venta, dice James I.
Wiedemer, autor de "The Smart Money Guide Bargain Homes, How to Find and Buy
Foreclosures," Dearborn Financial Publishing, Chicago, 1994 (un libro sobre
como comprar propiedades reposeídas. Además, solo ventas a raíz de un
testamento y por ejecución judicial quedan exentas de las leyes que obligan
a revelar la condición real de esa propiedad. En ambos casos la ley protege
al vendedor (comúnmente un heredero o institución financiera) que
recientemente adquirió la propiedad debido a circunstancias adversas y por
lo tanto puede tener poca o nada de información sobre la propiedad.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Qué tipos de ejecución hipotecaria judicial existen?
|
|
Este es un proceso
jurídico en que el financiador de la hipoteca u otra persona jurídica con un
reclamo económico exige una venta de la propiedad supervisada por un
tribunal para cumplir con el pago de contrato debido y no pagado. Una
ejecución forzosa pero no judicial, es el proceso de vender bienes raíces
que están bajo un poder de venta en una hipoteca o escritura de propiedad
por incumplimiento de pago. Sin embargo en este tipo de ejecución de
hipoteca el prestamista es incapaz de obtener un fallo por déficit, lo cual
hace que ciertas empresas de seguros de título de propiedad sean renuentes a
emitir una póliza.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Que ocurre en una venta fiduciaria o por administrador
público?
|
|
Estas ventas son
anunciadas por adelantado y requieren una oferta de compra en efectivo. La
venta generalmente la administra un alguacil, autoridad policial o abogado
actuando como fideicomisario. Este tipo de venta, que generalmente atrae a
inversionistas peritos, no es para novatos. En un venta fiduciaria, el
prestatario que tiene el primer préstamo sobre la propiedad empieza
ofreciendo la cantidad restante de la deuda incumplida. Los licitadores
exitosos reciben una escritura de fideicomisario.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Como se determina el precio de una propiedad en problemas?
|
|
Los compradores
que consideran una propiedad en ejecución hipotecaria forzosa deben obtener
toda la información posible y disponible del prestamista, incluyendo la gama
de ofertas anticipadas. También es importante examinar la propiedad. Si Ud.
es incapaz d entrar a la propiedad, consulte con los vecinos sobre su estado
y condición. También es posible hacer su propia comparación, investigando
propiedades comparables registradas en las oficinas gubernamentales locales
de títulos de propiedad o por medios de sitios en la red (internet) que se
especializan en registros de propiedad.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Como se puede obtener financiamiento para una compra de
ejecución forzosa de hipoteca?
|
|
Una de las razones
por la cual generalmente hay pocos licitadores en estas ventas, e4s que es
casi imposible conseguir financiamiento para ellas. Generalmente Ud.
necesita llegar con dinero en efectivo contante y mucho de él, o con una
línea de crédito de su banco contra la cual pueda girar cheques de pago de
caja inmediato.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Como se encuentran las casas reposeídas por el gobierno?
|
|
El ministerio de
la vivienda y desarrollo urbano (U.S. Department of Housing and Urban
Development) adquiere propiedades de prestamistas que ejecutan judicialmente
hipotecas aseguradas por el ministerio o HUD. Estas propiedades están
disponibles a la venta a propietarios de vivienda e inversionistas. Ud. solo
puede comprar propiedades de HUD por medio de un corredor de propiedades
autorizado. HUD pagará la comisión del corredor hasta un 6 por ciento del
precio de venta. Los depósitos iniciales varían dependiendo de si la
propiedad califica para seguro FHA. Si no es así los pagos fluctúan al igual
que el mercado convencional desde un 5 hasta un 20 por ciento. Una
precaución: Las casas del HUD se venden en el estado en que se encuentran
("as is") queriendo decir que se han hecho arreglos mínimos pero no se
implica ninguna garantía mecánica, ni estructural.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Como se establecen las tasas de interés para el
financiamiento de parte del vendedor?
|
|
La tasa de interés
de un préstamo otorgado por el vendedor es negociable. Pídale a su corredor
que averigüe con un prestamista o facilitador de préstamos hipotecarios para
determinar la tasa actual de primeros o segundos préstamos institucionales.
El financiamiento de parte del vendedor por lo general cuesta menos que un
préstamo convencional porque los vendedores con cobran tarifas de préstamo (puntos).
Las tasas de interés sobre un préstamo otorgado por el vendedor también se
ven afectadas por las tasas que pagan los bonos del tesoro y los
certificados de depósito. Los vendedores generalmente no están dispuestos a
hacer préstamos por menos del retorno que obtendrían si su dinero estuviera
invertido en otra cosa.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Como puede aumentar el valor de su propiedad?
|
|
El mayor factor
que puede afectar el valor de su propiedad, las condiciones del mercado,
queda fuera de su control. Pero otros factores incluyendo la condición de su
propiedad, ciertas mejoras a ella y la estabilidad y seguridad del
vecindario, no quedan fuera de su control. Por ejemplo, ciertos arreglos o
mejoras específicas a su casa pueden aumentar el valor de la propiedad por
encima del costo de estas mejoras, tales como remodelar la cocina, agregar
un baño adicional, terminar el sótano o mejorar el diseño del jardín. Eso si
asegúrese de hacer una remodelación de calidad. Un refaccionamiento de mala
calidad contribuirá poco al aumento de valor. Si Ud. vive en un vecindario
de alta delincuencia, el organizar un programa de vigilancia comunitaria, no
solo reducirá la incidencia de delitos pero también puede aumentar el valor
de la propiedad. También ayuda el vivir en un lugar donde los vecinos
también están mejorando sus casas, ya que eso también puede aumentar el
valor de la suya. Lo importante a la postre es medir el costo de cualquier
mejora contra los valores de generales de la propiedad en su vecindario. Si
Ud. va mucho más allá del valor general de la propiedad en ese vecindario,
quizás no recupero todo su costo o no aumente el valor de su casa en la
misma proporción.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Cuales son las maneras corrientes de averiguar lo que vale
una casa?
|
|
Un análisis
comparativo de mercado y un avalúo son las formas corrientes de averiguar el
valor de una casa. Su corredor de propiedades se sentirá encantado de
proporcionarle el análisis comparativo del mercado, un valor estimado
informal basándose en ventas comparables en ese vecindario. Asegúrese de
obtener los precios de lista de casas actualmente a la venta, tanto como de
las que ya se han vendido. Ud. puede también hacer esto por cuenta propia
investigando las ventas recientes en los archivos públicos. Esté seguro de
comparar propiedades de tamaño, construcción y ubicación similar. Esta
información no solo se encuentra en los archivos del tasador público local,
pero también a través de compañías privadas y la red (internet). Un avalúo
que por lo general cuesta de $200 a $400 o más para efectuarlo, es la
opinión de lo que vale de una casa en un momento dado, de acuerdo a un
tasador certificado. Los tasadores estudian numerosos factores incluyendo
ventas comparables recientes, ubicación, metros cuadrados y calidad de
construcción
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Como elegir entre condominios y una casa separada
(single-family home)?
|
|
Usando la
valorización como medida, en los últimos cinco años los condominios han sido
una inversión tan lucrativa en ciertas áreas, como las casas independientes.
Y en ciertos mercados los condominios se han valorizado aún más, dicen
algunos expertos. Aunque las casas independientes y separadas han sido la
inversión preferida por los compradores, la demografía cambiante está
ayudando a que los condominios se hagan más populares, sobre todo entre los
compradores solteros, parejas con hijos ya fuera del hogar y los compradores
primerizos en mercados muy caros. También la comunidad de condominios ha
trabajado arduamente en los últimos años para sobreponerse a problemas de
imagen que le habían dado ciertas disputas con los promotores o demandas
entabladas por asociaciones de propietarios, al igual que litigios por
construcción deficiente.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Se pede comprar casas por debajo del precio de mercado?
|
|
Mientras el
comprador típico puede mirar entre 5 a 10 casas antes de hacer una oferta,
un inversionista que compra solo lo de buen precio generalmente contemplará
muchas más. La mayoría de expertos están de acuerdo que se requiere mucha
determinación para encontrar una propiedad que realmente sea una ganga o
esté por debajo del precio justo.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Puedo obtener una casa HUD con un depósito de solo $100?
|
|
Si Ud. está corto
de dinero en efectivo y anda buscando una ganga, puede ser que pueda comprar
una propiedad reposeída y adquirida por el ministerio de la vivienda y
desarrollo urbano (U.S. Department of Housing and Urban Development) por la
suma mínima de $100 de depósito. Al tratarse de ejecuciones judiciales de
hipotecas con HUD, los depósitos iniciales varían dependiendo de si la
propiedad califica para seguro de FHA. Si no es el caso, los depósitos
fluctúan entre el 5 y 20 por ciento. Pero cuando la propiedad es asegurada
por la FHA el depósito de pago inicial puede ser mucho menor. Toda oferta
debe ir acompañada de un depósito de “dinero de seria intención” ("earnest
money") equivalente al cinco por ciento del precio de oferta, que no exceda
$2,000, pero no menor de $500. El U.S. Department of Veterans Affairs o VA
también ofrece propiedades reposeídas que se pueden comprar directamente de
esa oficina, a menudo por debajo del valor de mercado y con un depósito tan
reducido como del 2 por ciento si el comprador ocupará la casa el mismo. A
inversionistas se les puede exigir pagar hasta un 10 por ciento del precio
de compra como depósito. Esto se debe a que la VA garantiza préstamos y a
menudo termina en posesión de estas propiedades cuando el prestatario (veterano)
deja de cumplir con los pagos. Si Ud. está interesado en comprar una casa
reposeída de la VA, llame al 1-800-827-1000 para pedir la lista actual de
propiedades. Unas 100 propiedades nuevas son listadas cada dos semanas. Ud.
debe saber que estas propiedades se venden en el estado y condición en que
se encuentran ("as is"), lo cual significa que se han hecho las reparaciones
mínimas pero no implican ninguna garantía estructural, ni mecánica.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Como puedo aumentar el valor de mi propiedad?
|
|
El factor
principal se encuentra fuera de las manos del propietario y son las
condiciones del mercado. Pero otros temas – incluyendo la condición de la
propiedad, ciertas mejoras específicas y la seguridad y estabilidad del
vecindario – pueden afectar el valor de la propiedad. El mayor aumento en
los precios de la vivienda ocurre cuando la economía es fuerte y el número
de viviendas vendidas va en aumento. Aunque los mercados fluctúan esto ha
ocurrido varias veces en épocas recientes, incluyendo a comienzos de los
1970s, y a finales de los 1980s y finales de los 1990s. Ciertas mejoras
específicas a una vivienda pueden aumentar el valor por encima del costo de
estas mejoras. De acuerdo a la revista “Remodeling”, que publica un informe
anual de "Costo vs. Valor" de la remodelación; un baño refaccionado da un
retorno de 81 por ciento al propietario, el agregar un baño devuelve un 89
por ciento y un dormitorio principal con baño propio retorna un 82 por
ciento. Recuerde, la calidad vale! Proyectos de remodelación bien hechos y
de calidad son una buena inversión, mientras que aquellos de mala calidad o
mal hechos rara vez aumentan el valor o el placer de vivir en esa propiedad.
La seguridad de un vecindario también puede afectar el valor de la propiedad.
Si Ud. vive en sector de mucha delincuencia, un programa comunitario de
vigilancia, no sólo disminuye la delincuencia pero también aumenta el valor
de esas propiedades.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Que tipo de retorno ofrecen los trabajos de remodelación?
|
|
La revista
“Remodeling” publica un informe anual sobre “Costo vs. valor” que responde
esta pregunta precisamente. Lo más importante que recordar es que el
remodelar una casa no sólo mejora las condiciones de vida en ella para Ud.,
pero además mejora su atractivo para un posible comprador en el futuro.
Recientemente los mejores retornos de la remodelación los han otorgado la
modernización de balos, cocinas, una oficina y mayores comodidades en casas
más antiguas. Aunque las oficinas en el hogar son una nueva moda, Ud. podría
anticipar una recuperación del 58 por ciento del costo de agregar una
oficina de acuerdo a la encuesta.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Existen programas gubernamentales para la remodelación?
|
|
El programa del
ministerio de la vivienda, o U.S. Department of Housing and Urban
Development's Section 203 (K), está diseñado para facilitar rehabilitación
estructural importante a viviendas de una a cuatro unidades que tengan más
de un año. Los condominios no califican. El préstamo 203(K) por lo general
se hace en combinación o paquete para comprar una propiedad en su estado
actual y refaccionarla, o para refinanciar un préstamo interino para comprar
la propiedad y hacer el trabajo necesario. También se puede obtener como
préstamo únicamente para refaccionar. Los planos y especificaciones para el
trabajo propuesto deben ser sometidos a revisión arquitectónica y para
estimación de costos. Las partidas de dinero de la hipoteca se entregan
periódicamente durante el período de construcción para financiar los costos
de construcción. Para obtener una lista de los prestamistas que participan
en estos programas llame a HUD al (202) 708-2720. Si Ud. es veterano de
guerra, los préstamos del U.S. Department of Veterans Affairs también se
pueden usar para comprar una casa, construirla, mejorarla o refinanciar un
préstamo existente. Los préstamos VA frecuentemente ofrecen intereses
menores que los normalmente disponibles para otros tipos de préstamos. Para
calificar para un préstamo, el primer paso es solicitar un Certificado de
Elegibilidad. Otro programa es el préstamo del Federal Housing
Administration's Title 1 FHA loan. Recursos:* "Rehab a Home With HUD's
203(K)" panfleto del ministerio de la vivienda o U.S. Department of Housing
and Urban Development, 7th and D Streets S.W., Washington, DC 20410.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Como funcionan los códigos de construcción?
|
|
Los códigos para
la construcción los establece la autoridad local, como una guía mínima para
la seguridad del público en lo que se refiere a diseño, construcción,
calidad, uso e intención de uso, ubicación y mantenimiento. Existen códigos
específicos para fontanería, electricidad e incendios que generalmente
involucran a inspectores e inspecciones específicas. Todo edificio debe
recibir un permiso de edificio y un certificado de ocupación antes de poder
ocuparse y usarse. Durante la construcción, los inspectores de la vivienda
deben hacer revisiones periódicas en etapas claves de la construcción. Los
códigos se hacen valer por medio de negar permisos o certificados de
ocupación y por imposición de multas. Estos códigos de la construcción
también rigen la mayoría de los trabajos de remodelación. Si Ud. va a
comprar una casa con extensa remodelación, pida pruebas de estos permisos
antes de las compra, para así evitar complicaciones futuras que podría
conllevar multas. Recursos: * "The Ultimate Language of Real Estate" escrito
por John Reilly, Dearborn Financial Publishing, Chicago; 1993.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Hay información sobre remodelación de viviendas?
|
|
Si Ud. esta a
punto de embarcarse en un proyecto de remodelación con ayuda de contratistas,
el libro, "Ready, Set, Build: A Consumer's Guide to Home Improvement
Planning Contracts" es una especie de guía que le ayuda a seleccionar
contratistas constructores, obteniendo ofertas competitivas por licitación y
que incluir dentro de un contrato. También contiene información sobre
derechos del consumidor, financiamiento y préstamos hipotecarios. El libro
se encuentra disponible por $9.95 a través de Consumer Press y Women's
Publications, Inc., Dept. SR01, 13326 Southwest 28th St., Fort Lauderdale,
FL 33330-1102; teléfono: (954) 370-9153. Recursos: “Profiting From Real
Estate Rehab”, por Sandra M. Brassfield, John Wiley & Sons Inc., New York;
1992. *El informe anual ("Cost vs. Value Report") sobre costo vs. valor de
la revista “Remodeling”, que se puede comprar a la misma revista llamando
al: (202) 736-3447 para pedir una copia.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Existen ventajas impositivas por rehabilitar o remodelar
una vivienda histórica?
|
|
Ciertos edificios
calificados y estructuras históricas certificadas, gozan actualmente de un
crédito impositivo sobre la inversión de 20 por ciento de gastos incurridos
que califiquen. Una estructura histórica es una que se encuentre listada en
el registro de edificios históricos (National Register of Historic Places) o
que haya sido designado como tal por alguna autoridad local de distritos
históricos que sea abalada por el gobierno federal. El código impositivo no
permite deducciones impositivas para demolición o alteración en gran escala
de una estructura histórica. Recursos: * National Trust for Historic
Preservation, Washington, D.C.; (202) 588-6000.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Es riesgoso comprar condominios?
|
|
Aunque los
condominios nunca experimentaron el mismo aumento en su plus valía que
tuvieron las casas individuales en la década de lo 1980s, a la postre la
mayoría no sufrió perdidas de valor dicen algunos expertos. Además con los
precios altos de muchos mercados urbanos y más compradores de vivienda
individuales y solteros, el Mercado de los condominios es fuerte. Al igual
que con cualquier compra de propiedad inmobiliaria, Ud. debe estudiar muy
bien la vecindad y proyecto de construcción antes de comprar. En el caso de
condominios, es importante leer las minutes de los últimos seis meses de las
reuniones de propietarios, para ver que tan eficaces es la junta directiva y
para enterarse de cualquier problema existente (como por ejemplo, un largo
pleito en contra del constructor). En los últimos años la comunidad de
condominios ha hecho grandes esfuerzos para revertir la mala imagen de ser
un sector plagado de problemas de pleitos y disputas. Las sociedades de
propietarios son mucho mas sofisticadas en el manejo de la propiedad y están
adoptando medidas para evitar y solventar pleitos y disputas jurídicas.
Otros recursos: * “Community Associations Institute”, 1630 Duke St.,
Alexandria, VA 22314; (703) 548-8600 (un instituto dedicado a las sociedades
de propietarios). * "The Condominium Bluebook," Branden E. Bickel, B&B
Publications, San Francisco, CA; 1993.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Donde puedo encontrar propiedades en liquidación
hipotecaria forzada o judicial?
|
|
En la mayoría de
los estados, un aviso de ejecución forzada de la hipoteca debe aparecer en
la sección de avisos jurídicos del periódico local o en el de la ciudad mas
cercana si no lo hay localmente. Generalmente los avisos de ejecución
hipotecaria forzada también se encuentran sobre la propiedad misma y en
algún lugar de la ciudad en que se efectuara la venta. Cuando el propietario
tiene una mora de tres cuotas hipotecarias, el banco publica un aviso de
incumplimiento y reclamo en contra de la propiedad. Si el propietario no
logra el cumplimiento de esos pagos, entonces se efectúa una venta de
fideicomisarios y la propiedad se vende a la mayor oferta. La institución
financiera que inicia ejecución forzosa de la hipoteca, generalmente fija el
precio de inicio en lo que se debe del préstamo. A pesar de estas reglas
aparentemente sencillas, comprar viviendas en ejecución forzosa judicial no
es tan fácil como parece. Hay inversionistas sofisticados que usan esto como
técnica y el novato se vera enfrentado una competencia encarnizada. Recursos:
* "The Smart Money Guide to Bargain Homes, How to Find and Buy
Foreclosures," por James I. Wiedemer, Dearborn Financial Publishing,
Chicago; 1994. * "Real Estate Principles," escrito por Charles O. Stapleton
III, Thomas Moran and Martha R. Williams, Dearborn Financial Publishing,
Chicago; 1994. * "Real Estate Investing From A to Z," por William H. Pivar,
Probus Publishing, Chicago, 1993.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Donde se pueden encontrar las propiedades en ejecución
forzosa del ministerio de la vivienda (HUD)?
|
|
El ministerio de
la vivienda y desarrollo urbano (The U.S. Department of Housing and Urban
Development) adquiere propiedades de los prestamistas que ejecutan hipotecas
forzosamente y que han sido garantizadas por HUD. Estas propiedades entonces
están disponibles para que las compre quien quiera vivir en ellas o
comprarlas como inversión. Ud. solo puede comprar propiedades de HUD a
través de un corredor de propiedades licenciado, cuya comisión la pagara
HUD. Los depósitos iniciales variaran dependiendo de si la propiedad
califica para un seguro de la FHA. Si no es así, los depósitos varían de un
5 a 20 por ciento. Cuando la propiedad esta asegurada por la FHA el deposito
puede ser mucho menor. Toda oferta aceptada debe ir acompañada de un
deposito de dinero de intención seria ("earnest money") equivalente a un 5
por ciento del precio de oferta, sin exceder $2,000, pero no menos de $500.
Ud. debe ser conciente que las casas del HUD se venden en el estado en que
se encuentran ("as is"), lo cual significa que quizás hayan recibido unos
retoques cosméticos superficiales, pero que no existe ninguna garantía
implicada de arreglos estructurales ni mecánicos.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Que piensa de comprar una casa de vacaciones como inversión?
|
|
Actualmente se
puede comprar una casa para disfrutarla y vivir en ella y además como
inversión, y si, existen ventajas impositivas. Algunas personas compran una
casa de vacaciones para luego usarla como residencia permanente al jubilarse,
lo que les permite adelantarse en los pagos. Otro beneficio es que los
intereses e impuestos sobre la propiedad de una casa de vacaciones son
deducibles de los impuestos. Algunos expertos en bienes raíces predicen que
las casas de veraneo o vacaciones aumentaran de valor mucho mas debido a la
demanda de la generación de la explosión de la natalidad (baby boomers) que
han envejecido. También puede devaluar la propiedad si Ud. vive en ella
menos de 14 días al año, o 10 por ciento del número de los días alquilada,
la cantidad que sea mayor. También debe Ud. estudiar si puede pagar dos
hipotecas a la vez, pagar los servicios públicos y costos de mantenimiento
adicionales, y ver como calza esta inversión dentro del cuadro total de sus
finanzas.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Que piensa de planes de riquezas inmediatas en
el campo de los bienes raíces?
|
|
La mayoría de los
expertos en el tema dicen que no existe tal manera de enriquecerse
rápidamente con los bienes raíces. Pero existe una variedad sin fin de
planes de enriquecimiento rápido en el área de compra y venta de propiedades.
Algunos son validos y otros dependen de sus circunstancias financieras para
que funcionen. Otra parte son nada más que propuestas fraudulentas. Muchos
de estos programas que ofrecen riquezas, se basan en consejos de cómo
comprar propiedad reposeída en manos del gobierno y de participar en otros
programas gubernamentales. La mayoría de esta información se puede obtener
llamando directamente a las oficinas de gobierno correspondientes. Todo
interesado en invertir en bienes raíces actúa sabiamente si estudia una gran
gama de fuentes y posibilidades. La gran parte de inversionistas ve la
propiedad inmobiliaria o raíz como una inversión a largo plazo. Aquellos
negocios que suenan demasiado buenos para ser verdad generalmente no son mas
que eso.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Deben los condominios ser accesibles a los discapacitados?
|
|
La ley de 1990
para los discapacitados (The 1990 Americans with Disabilities Act) no exige
únicamente que los edificios de departamentos residenciales o casas
individuales sean de fácil acceso, pero además deben serlo toda nueva
construcción publica o proyecto comercial (tales como edificios
gubernamentales y centros comerciales). La construcción de vivienda
multifamiliar también cae dentro de esta categoría.
En todos los estados la ley de la vivienda justa (Federal Fair Housing Act)
provee protección en contra de la discriminación de personas con
discapacidades físicas o mentales. Discriminación incluye rehusar
modificaciones razonables a edificios que no son accesibles a los
discapacitados. Dos panfletos educativos, el "Housing Rights" y
"Discrimination is Against the Law", son disponibles a través del
“Department of Fair Employment and Housing”, llamando al (916) 227-0551. Los
residentes de California pueden llamar gratis al (800) 884-1684.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Pueden prohibir fumar, los condominios?
|
|
La
junta directiva de la sociedad de propietarios puede restringir el fumar
dentro de recintos comunes internos tales como los pasillos y salas de
recreación. Los expertos jurídicos dicen que los espacios abiertos son otro
cuento. Toda restricción probablemente se basará en las leyes y reglamentos
locales (Ej., si una ciudad prohíbe fumar en los espacios públicos abiertos,
entonces una sociedad de propietarios probablemente pueda prohibir fumar en
sus jardines). Los convenios, códigos y restricciones (CC&Rs), que gobiernan
a estas asociaciones o sociedades, le dan autoridad a la junta directiva
para que establezca y haga cumplir reglamentos razonables referente al uso
de la propiedad en común. Esto no vale para los espacios interiores de
propiedad individual privada de cada propietario. Recursos: * Existe un
panfleto gratis sobre intereses en común (Common-interest development
brochure) disponible por medio del California Department of Real Estate,
Book Orders, P.O. Box 187006, Sacramento, CA 95818-7006; teléfono: (916)
227-0938.* Varios sitios en la red (Internet sites) que se especializan en
desarrollo de intereses comunes, tales como los manejados por el “Community
Associations Institute” y “CIDNetworks”.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Son buena inversión los condominios?
|
|
Los condominios
han mantenido su valor como inversión a pesar de bajas en la economía y de
problemas con algunas sociedades de propietarios. De hecho, en los últimos
años los condominios se han avaluado más que cuando recién aparecieron en el
mercado a fines de los 1970s y comienzos de los1980s, dicen los expertos.
Aunque existen varios informes sobre disputas con las sociedades de
propietarios y problemas de defectos en la construcción, la industria ha
hecho esfuerzos grandes para cambiar su imagen. Los voluntarios electos de
las juntas directivas de la sociedad de propietarios están mejor preparados
para manejar temas jurídicos y presupuestarios complejos. Por ejemplo,
muchas juntas se esmeran para evitar el tipo de litigio costoso y largo que
dañó el valor de reventa en el pasado. Entretanto cambios demográficos están
haciendo de los condominios un tipo de propiedad más atractiva para
inversionistas solteros, padres con hijos mayores que se van de la casa y
para compradores primerizos en mercados caros.
|
|
|
|
|
|
Answer |
|
Que es financiamiento del vendedor?
|
|
Esto es cuando el
vendedor ayuda a financiar la compra de bienes raíces aceptando un segundó
pagaré o financiando la compra total, cuando el no debe nada sobre esa
propiedad. Comúnmente un vendedor hace esto cuando el comprador tiene
dificultades para calificar para un préstamo tradicional o si tiene
problemas para costear el precio de la compra. Financiamiento de parte del
vendedor difiere de un préstamo convencional porque el vendedor no le
entrega dinero en efectivo al comprador para efectuar la compra, como lo
hace un prestamista. En vez el vendedor le extiende crédito contra el precio
de la propiedad y el comprador ejecuta una nota promisoria con título
fideicomisario a favor del vendedor. Estas circunstancias especiales deben
ser aceptables para el primer prestamista que efectué la primera hipoteca
sobre la propiedad. La compañía de títulos de propiedad prepara los
documentos necesarios después que el comprador y vendedor acuerdan los
términos. Si Ud. es vendedor y está contemplando un acuerdo tal, es esencial
que Ud. primero averigüe la confiabilidad crediticia del posible comprador.
Temor de incumplimiento es la razón por la cual muchos vendedores son
renuentes a aceptar una segunda hipoteca. En todo caso este tipo de arreglo
a veces resulta en un mayor precio y una venta finalizada más pronto. Para
obtener mayor información póngase en contacto con impuestos internos y pida
una copia de su publicación número 537, "Installment Sales.". Pídala
llamando al (800) TAX-FORM.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Que es un alquiler con opción de compra?
|
|
Cuando un
arrendatario firma un contrato con opción de compra, por un precio y dentro
de un lapso de tiempo específicos, eso se llama un alquiler con opción de
compra. En la mayoría de estos casos se aplica una porción del pago del
alquiler a un depósito de compra futura. Estas opciones de compra son muy
populares entre compradores con fondos insuficientes para el depósito y los
costos de transacción.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Son buen negocio las casas en mal estado
(fixer uppers)y en mal barrio?
|
|
Todo depende. Las
propiedades en mal estado o “fixer-uppers” se encuentran en todo lugar, aun
en las vecindades más costosas. Tales propiedades han sido mal mantenidas y
tienen un valor de mercado menor que otras casas de la vecindad. Muchos
expertos recomiendan que antes de invertir en una de estas propiedades, Ud.
identifique la propiedad menos deseable en el mejor vecindario. Luego
calcule el costo de devolver el valor de esa propiedad a su potencial total
de mercado y si ese costo cae dentro de su presupuesto. Si Ud. no tiene
mucha experiencia como comprador, puede ser mejor buscar propiedades que
solo requieran arreglos cosméticos en vez de reparaciones estructurales
importantes.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Las casas de HUD deben ser compradas por medio de
un corredor de propiedades?
|
|
Una propiedad del
departamento o ministerio de la vivienda y desarrollo urbano (USS.
Department of Housing and Urban Development) solo se puede comprar por medio
de un corredor de propiedades licenciado. HUD paga la comisión del corredor
hasta un 6 por ciento del precio de venta.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Donde puedo obtener información referente a
escribir contratos de alquiler?
|
|
Los propietarios
pueden usar varios libros buenos para obtener asesoría jurídica y
administrativa. Algunos de ellos contienen formularios con listas
comprobatorias para cuando el arrendatario se muda a la propiedad, de
intención del propietario para entrar a una unida ocupada, y de otros avisos
y advertencias, por ejemplo.
Recursos:
* "The Landlord's
Troubleshooter," por Robert Irwin, Dearborn Financial Publishing, Chicago;
1994. * "The Landlord's Law Book: Rights & Responsibilities", por David
Brown y Ralph Warner, Nolo Press, Berkeley, Calif.; 1991.
|
|
|
|
|
|
Answer
-- |
|
Como puedo proyectar la cantidad del alquiler?
|
|
Si Ud. está
comprando propiedad para alquilarla y pide préstamo para esto, el
prestamista exigirá una encuesta local sobre arriendos hecha por un tasador
certificado. La cantidad que puede esperar un propietario mensualmente como
arriendo o alquiler, depende en gran parte de la cantidad por la cual se
haya alquilado en el pasado, la condición del edificio, su ubicación y el
mercado actual de alquileres. Los prestamistas también estudian otro tipo de
consideraciones de flujo de caja. Les interesa saber si Ud. tiene reservas
en efectivo suficientes para cubrir gastos predecibles o insospechados,
tales como seguros, impuestos, reparaciones y mantenimiento regular.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Donde obtengo información sobre casas de valor histórico?
|
|
Para información
sobre casas con valor histórico, póngase en contacto con el National Trust
for Historic Preservation, Washington, D.C., o llame al (202) 588-6000.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Donde puedo conseguir publicaciones de impuestos internos
(IRS)?
|
|
El Servicio de
impuestos internos (IRS) publica un número de folletos sobre bienes raíces,
estas son listadas por números:
521 "Moving Expenses" (Gastos de mudanza)
523 "Selling Your Home"(Vender su casa)
527 "Residential Rental Property" (Propiedad de alquiler residencial)
534 "Depreciation" (devaluación)
541 "Tax Information on Partnerships" (Información tributaria sobre
sociedades)
551 "Basis of Assets" (Costo base de sus bienes)
555 "Federal Tax Information on Community Property" (Información sobre
impuestos federales a la propiedad comunitaria)
561 "Determining the Value of Donated Property" (Estimando el valor de la
propiedad donada)
590 "Individual Retirement Arrangements" (Planes individuales de jubilación)
908 " Bankruptcy and Other Debt Cancellation" (La quiebra y como cancelar
otras deudas)
936 "Home Mortgage Interest Deduction" (Deducción impositiva del interés
hipotecario). Pida todos estos llamando al 1-800-TAX-FORM.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Como me pongo en contacto con impuestos internos (IRS)?
|
|
Para comunicarse
con el Internal Revenue Service, llame al (800) TAX-1040.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Donde obtengo información sobre ser un
propietario que alquila su propiedad?
|
|
Si Ud. alquila su
propiedad y tiene dudas, póngase en contacto con el:
National
Multi-Housing Council, 1850 M Street, N.W., Washington, DC 20036; llame al
(202) 659-3381.
National Apartment
Association, 21 N. Union St., Suite 200, Alexandria, VA 22314; (703)
518-6141.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Donde obtengo información sobre alquiler con opción de compra?
|
|
Comuníquese con su
corredor de propiedades (algunos de ellos hasta se especializan en estas
transacciones) o lea sobre esto en la biblioteca pública. Si Ud. tiene un
abogado especializado en bienes raíces, pregúntele si tiene información ya
preparada que Ud. pueda estudiar. La mayoría de las librerías actualmente
tienen secciones enteras dedicadas a los bienes raíces. Muchos libros
actuales sobre el tema tienen por lo menos una sección sobre alquileres con
opción de compra. Si Ud. está contemplando un alquiler con opción de compra,
asegúrese de averiguar todo lo necesario de antemano. También consulte con
un abogado especializado o con un asesor financiero para que le revisen todo
documento antes de firmarlo.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Donde consigo información sobre como encontrar un abogado
especializado en bienes raíces?
|
|
Para
encontrar a un abogado de bienes raíces, pregunte al colegio de abogados
local, quienes le puedan prestar un servicio refiriéndole algunos. También
les puede pedir recomendaciones a sus amigos y corredor de propiedades.
Cuando tenga ya varios nombres, llame a cada uno para averiguar honorarios y
nivel de experiencia.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Donde consigo información sobre REITS?
|
|
Pídale información
sobre fideicomisos de inversión en bienes raíces o REITs a la National
Association of Real Estate Investment Trusts, 1875 Eye St, N.W., Washington,
DC 20006; (800) 362-7348..
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Como funcionan los alquileres con opción de
compra y cuales son sus beneficios?
|
|
Un alquiler con
opción de compra es un acuerdo entre Ud. y un vendedor, donde Ud. puede
ejercer la opción de comprar la vivienda después de haber vivido en ella
durante un período de tiempo específico. Una porción de lo que Ud. pagó como
alquiler se aplicaría a la compra si Ud. ejerce la opción de compra. Esto se
conoce como crédito de alquiler, que la mayoría de los prestamistas
institucionales aceptan como parte del depósito si los pagos de alquiler
exceden el alquiler de mercado y si existe un acuerdo de válido de alquiler
con opción de compra, copia del cual debe agregársele a la solicitud de
préstamo. Si Ud. es el vendedor, este tipo de acuerdo le puede otorgar
varias ventajas, sobre todo en un mer5cado poco ágil. Estos acuerdos
incluyen un pago mensual de alquiler por encima del precio de mercado, alto
valor de mercado por la propiedad y uso sin impuestos de la opción de compra
hasta que se ejerza o caduque. Además, es mías probable que el inquilino
trate la propiedad como si fuera el dueño. Lea todo acuerdo de alquiler con
opción de compra detalladamente sobre como se transfiere la opción y otros
puntos importantes. Para obtener más información, obtenga una copia de "How
Lease- Options Benefit Realty Buyers, Sellers, Agents and Investors,"
disponible por $4 de Tribune Media Services, 64 E. Concord St., Orlando, FL
32801.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Son buena inversión los condominios de un dormitorio?
|
|
Históricamente los
condominios de un dormitorio no se han considerado tan buena inversión como
aquellos de dos o más dormitorios. Pero en mercados costosos, como Manhattan
o la zona de la bahía de San Francisco, los condominios de un dormitorio han
demostrado ser tan buena inversión como los otros. A esto le ayudan las
cambiantes tendencias demográficas. Con mayor cantidad de compradores
solteros en el mercado actual, que en cualquier otro momento de la historia,
existe una mayor demanda de condominios de un dormitorio.
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Como puedo conocer más sobre la sociedad de propietarios?
|
|
Aprenda todo lo que pueda sobre la sociedad de propietarios si va a comprar
propiedad gobernada por una de ellas. La condición financiera, política y
jurídica de esta sociedad es muy importantes para su inversión y su calidad
de vida. Cuando son administradas debidamente, las sociedades de
propietarios mantienen el terreno común y la tranquilidad en el recinto. Si
Ud. se atiene a las reglas la sociedad no debería entrometerse en su
privacidad ni costarle demasiado en cuotas mensuales. Las sociedades mal
administradas pueden bajar el valor de la propiedad y hacerle difícil la
vida a los residentes. Comience por estudiar los convenios, códigos y
restricciones (CC& Rs), y descubra si puede vivir ateniéndose a ellos. Por
ejemplo, si las reglas prohíben la música fuerte después de cierta hora y a
Ud. le gusta escuchar discos tarde por la noche, quizás este lugar no sea
para Ud. No se mude pensando que podrá violar las reglas o cambiarlas luego
porque se puede encontrar con en conflicto con vecinos determinados y que
tienen firme control de la junta directiva de la asociación. Averigüe todo
lo posible sobre las finanzas de la sociedad. Aparte de revisar el
presupuesto, hable con el tesorero y infórmese sobre planes para alzas en
las cuotas o si habrá algún cobro extraordinario en el futuro cercano.
Pregunte si inspecciones especiales han descubierto problemas con el techo,
fontanería que podrían aumentar las cuotas o forzar un cobro adicional en el
futuro. Llame y reúnase con el presidente de la sociedad. Si Ud. es el tipo
de persona que no soporta la intromisión en su vida privada y el presidente
parece más interesado en el comidillo sobre los vecinos que en mantener la
propiedad, quizás este proyecto de condominio no sea el mejor para Ud. Hable
con los residentes para obtener sus opiniones sobre las finanzas de la
sociedad, el administrador de la propiedad, como opera y cualquier política
pertinente. Las sociedades son organizaciones voluntarias con junt
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Donde me puedo enterar de las ejecuciones
judiciales de hipotecas del HUD?
|
|
Una buena fuente
es la página de la red de ellos:
http://www.hud.gov
|
|
|
|
|
|
Answer
|
|
Donde puedo encontrar casas reposeídas
por el servicio de impuestos internos (IRS )?
|
|
Vaya al sitio del
IRS en la red:
http://www.treas.gov/auctions/irs/
|
|
|
|
|
|
|