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Qué es el programa de certificado de crédito hipotecario (Mortgage Credit
Certificate program o MCC)? |
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Este programa le permite a los que compran casa por primera
vez, tomar ventaja de un crédito federal especial al impuesto sobre la
renta. Este programa le permite al comprador crédito en calificar para la
ventaja tributaria que recibirá después de haber comprado la casa. La
cantidad del crédito esta liada a una formula que debe seguir toda ciudad
que tenga un programa MCC. Un crédito MCC puede ser de $2,000 o más, y
reduce la responsabilidad
tributaria
federal del prestatario por una cantidad relacionada a cuanto uno paga
anualmente en interés hipotecario. Tanto la renta anual del prestatario
como el precio de compra de la casa deben caer dentro de marcos
establecidos. Para averiguar si su comunidad tiene un programa MCC, llame a
su agencia gubernamental local para la vivienda o desarrollo urbano.
También puede Ud. indagar con su corredor de propiedades o la Asociación
local de corredores de propiedad ( local association of Realtors).
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Como funcionan los impuestos sobre la propiedad?
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Los impuestos sobre la propiedad son aquellos que la mayoría
de los dueños de casa en los Estados Unidos pagan por el privilegio de ser
propietarios de bienes raíces. Estos impuestos son generalmente de un
promedio de un 1,5 por ciento del valor de mercado actual de la propiedad.
Estas grabaciones locales y anuales hechas por las autoridades locales
ayudan a pagar los servicios públicos y se calculan usando una variedad de
fórmulas.
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Son deducibles los impuestos sobre la propiedad?
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Los impuestos a la propiedad sobre todo bien raíz o
inmobiliario, incluyendo aquellos grabados por gobiernos estatales, locales
o distritos escolares, son deducibles en su totalidad de los impuestos a la
renta actuales.
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Donde puedo aprender más sobre como apelar mis
impuestos a la propiedad?
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Comuníquese con la oficina local de grabación de impuestos
para aprender los procedimientos a seguir en apelar los impuestos sobre su
propiedad. Puede ser que Ud. pueda apelar estos impuestos informalmente. Sin
embargo, lo más probable es que tenga que pasar por un proceso formal de
apelación, que comienza registrando su apelación ante la debida Junta de
apelaciones a grabaciones de impuestos sobre la propiedad.
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Como se determina el valor de una casa?
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Ud. tiene varias maneras para establecer el valor de una
propiedad. Un avalúo (appraisal) es una estimación profesional del valor de
mercado de la propiedad, basándose en las ventas recientes de propiedades de
ubicación, metros cuadrados y calidad de construcción comparables. El costo
de este servicio varía dependiendo del precio de la casa. Un avalúo cuesta
en promedio como $300 para una casa de pre4cio de $250.000,00. Un análisis
comparativo de Mercado es una estimación informal del valor de Mercado y lo
puede hacer el corredor de propiedades basándose en atributos de ventas y
propiedades similares.
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Son deducibles los impuestos a una segunda propiedad
o casa?
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El interés sobre el préstamo hipotecario y los impuestos a
una segunda propiedad son deducibles si Ud. hace una declaración de
impuestos sobre la renta detallada ítem por ítem. Consulte con su contador o
asesor tributario para recibir detalles específicos.
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Qué es una cuenta de embargo (impound account)?
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Una cuenta de embargo es una cuenta fiduciaria establecida
por el prestamista para depositar dineros para pagar impuestos sobre la
propiedad y las primas de los seguros hipotecarios de de la propiedad que se
deben mensualmente.
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Todos los préstamos requieren una cuenta d embargo?
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Si Ud. va a obtener un préstamo VA o FHA, el prestamista
tiene derecho a requerir una cuenta de embargo para pagar impuestos sobre la
propiedad y primas de seguros contra desastres al igual que con un préstamo
regular.
La mayoría de los préstamos convencionales no requieren de una cuenta de
embargo.
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Es buena idea hacer una oferta menor al precio de la
propiedad?
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Aunque en un Mercado normal una oferta por debajo del precio
puede ser rechazada de inmediato, en un Mercado de “comprador”, el vendedor
puede aceptar o hacer una contraoferta. Una oferta por el precio complete o
por encima de él tienen mayor posibilidad de ser aceptadas por el vendedor.
Pero hay otras cosas que considerar:
Tiene alguna contingencia la oferta, como por ejemplo la venta de la casa
del comprador? Si es así, una oferta baja o aun una por el precio complete,
puede ser menos atractiva que una oferta sin condiciones.
La oferta vale por como se encuentra la propiedad o desea el comprador que
el vendedor arregle o mejore ciertas cosas o que rebaje el precio de no ser
así?
La oferta es toda en efectivo, queriendo decir que el comprador no requerirá
financiamiento? En este caso, una oferta aun por debajo del precio puede ser
más atractiva para el vendedor, que una oferta por el precio completo y
sujeta a contingencias de financiamiento
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Donde se encuentran propiedades con necesidad de
reparaciones?
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En casi todas las comunidades se pueden encontrar propiedades
con necesidad de reparaciones, aun en los barrios más ricos. Una propiedad
maltraída es una que ha sido mal mantenida y por lo tanto tiene un valor de
Mercado inferior a otras casas de la misma vecindad. El determinar si la
propiedad que le interesa es una Buena inversión o no, requiere cierto
trabajo. Ud. necesita averiguar por cuanto se vende la casa promedio en esa
vecindad y también como son las casas más deseables de ese barrio y cuanto
cuestan. Algunos expertos sugieren que si va a comprar algo que reparar, Ud.
compre una “reparación cosmética”, que pueda ser completamente repuesta por
medio de pintura, pisos nuevos, cortinas, jardín y nuevas maquinas
domésticas. Ud. debería evitar propiedades que requieran reparaciones
estructurales importantes. Un precio que parece mejor de lo esperado
probablemente no lo valga. Un comprador astuto averiguará por qué antes de
comprarla. La estrategia básica para esta casas en malas condiciones es la
de encontrar la casa menos deseable en el barrio más deseable, y entonces
determinar si los arreglos necesarios para llevar el valor a su máximo
potencial de Mercado están dentro de su presupuesto.
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Cual es la diferencia entre valor de mercado y valor
de tasación?
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El valor tasado de la propiedad es la opinión de un tasador
certificado sobre el valor de la propiedad en un momento dado. Los
prestamistas requieren tasaciones como parte del proceso de solicitud de un
préstamo, la tarifa para este servicio fluctúa entre $200 y $400 o más. El
valor de Mercado es el precio por el cual se vende la casa en un momento
dado. Un análisis comparativo de Mercado es una estimación informal del
valor de Mercado, basado en ventas de propiedades comparables hechas por un
corredor de propiedades. Una tasación o un análisis comparativo del mercado
son las formas más acertadas de determinar lo que la propiedad realmente
vale.
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Cuales de los costos de la compra son deducibles de
los impuestos?
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Todos los puntos que Ud. o el vendedor pagaron para comprar
su préstamo son deducibles en ese año. Los impuestos sobre la propiedad e
intereses son deducibles cada año. Aunque ciertos costos de la compra no son
inmediatamente deducibles de los impuestos sobre la renta (especialmente los
costos de cierre de la transacción), estos se pueden incluir en el costo
básico ajustable de la propiedad cuando la venda (aquí puede incluir todo
costo importante de restauración). Estos costos pueden incluir seguro de
título de propiedad, tarifa de solicitud de préstamo, costo de tasación,
informe de crédito, costos de cierre de la transacción. Tarifa de abogados y
bancos, de inclusión en registros y de preparación de documentos. Los puntos
que Ud. paga al refinanciar su préstamo hipotecario deben ser deducidos a
pro rata durante la vida del nuevo préstamo.
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Que tipo de contingencias deben ser incluidas en una
oferta?
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La mayoría de las ofertas incluyen dos contingencias normales:
una de financiamiento, que hace depender la compra de la capacidad del
comprador de obtener un compromiso de préstamo de parte de un prestamista y
una contingencia de inspección, que le permite a los compradores contratar a
profesionales para inspeccionar la propiedad a su satisfacción. Un comprador
podría renunciar a su depósito bajo ciertas circunstancias, tales como salir
del contrato por razones no estipuladas en él. El contrato de compra-venta
debe incluir las responsabilidades del vendedor, cosas como la transferencia
de título de propiedad sin reclamos, mantener la propiedad en su estado
actual hasta la transferencia de posesión y completando las reparaciones a
la propiedad acordadas en el contrato.
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Como encontrar un buen corredor?
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El obtener una recomendación de parte de un amigo o colega es
una excelente forma de encontrar un buen corredor de propiedades, ya sea Ud.
vendedor o comprador. Asegúrese de preguntar si volverían a usar a ese
corredor. Ud. también puede llamar a las oficinas centrales de empresas de
corretaje reconocidas y pedirles nombres y datos de sus corredores que han
trabajado en su vecindario. Por lo general, un buen corredor trabaja a
tiempo complete y tiene varios años de experiencia como mínimo. Si Ud. es el
comprador por lo general no paga por los servicios de su corredor (en forma
de comisión o porcentaje del precio de venta de la casa). Usualmente todos
los corredores involucrados en una transacción reciben su comisión de lo que
percibe de la venta el vendedor. En muchos estados, esto significa que su
corredor legalmente está actuando como subagente del vendedor. Pero en
algunos estados es legal que el corredor represente exclusivamente al
comprador en una transacción y aun sea pagado por el vendedor. Ud. también
puede contratar y pagar a su propio corredor, conocido como “corredor del
comprador” (buyer´s broker), cuya responsabilidad es exclusivamente hacia Ud.
Si Ud. es el vendedor, debería por lo menos entrevistar a tres corredores,
todos deberían hacerle una presentación que incluya un análisis comparativo
de los precios de propiedades en su vecindad. El mejor no necesariamente
será el que pida un mayor precio por su casa. Asegúrese de evaluar todo
aspecto del plan de ventas propuesto por el corredor y considere que tan
bien podría Ud. trabajar con ese individuo.
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Quien tiene la obligación de revelar información
pertinente sobre la propiedad?
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En la mayoría de los estados es el vendedor, pero la
obligación de reveler información sobre una propiedad varía. Bajo la ley más
estricta Ud. y su corredor, si lo tiene, se ven obligados a revelar toda
información que materialmente afecte el valor o atractivo de la propiedad,
que sólo Ud. conoce o a la cual sólo Ud. tiene acceso. Esto puede incluir:
cuotas de pago a la sociedad de propietarios; si los trabajos o reparaciones
hechas a la casa cumplen con los códigos locales de la construcción y
permisos; la presencia de cualquier molestia o ruidos en el vecindario que
un comprador potencial quizás no pueda notar de inmediato, tales como perros
que ladran todas las noches o mala recepción de televisión; cualquier muerte
que haya ocurrido en la propiedad en los últimos tres años, restricciones al
uso de la propiedad por ordenanza o reglas de la sociedad de propietarios.
Es sabio enterarse de las leyes de ese estado sobre la revelación de
información sobre propiedad antes de comprar una casa.
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Como se establece el precio?
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Es muy importante el darle un precio a su casa acorde la las
condiciones actuales del mercado. Como el Mercado inmobiliario está
constantemente cambiando, y las fluctuaciones del Mercado tienen un efecto
sobre el valor de la propiedad, es imperativo que Ud. seleccione el precio a
listar de la casa basándose en las ventas comparables más recientes de su
vecindario. Un análisis comparativo de Mercado le proporciona datos y
antecedentes sobre los cuales basar su decisión de precio a pedir. Cuando Ud.
se prepara a vender y está entrevistando corredores, estudie el informe
comparativo de venta de cada corredor (los datos no deben tener más de tres
meses de antigüedad). Si todos los corredores coinciden dentro de una gama
de precios, acepte el consenso. Cuidado con el corredor cuya opinión del
valor de la propiedad es considerablemente mayor a los demás!
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Son las ejecuciones
hipotecarias forzosas, una buena alternativa?
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Una ejecución
hipotecaria forzosa o judicial de una propiedad, es el caso de una casa
donde el prestatario ha fallado en pagar la hipoteca y el prestamista asume
posesión de la propiedad. Todos los años miles de casas son reposeídas. Las
condiciones económicas también afectan el número de ejecuciones forzosas.
Mucha gente pierde sus casas debido a pérdidas de empleo, problemas de
crédito o gastos inesperados. Es sabio actuar con cautela al considerar una
ejecución judicial como alternativa. Muchos expertos de hecho aconsejan a
los compradores inexpertos el contratar a un experto que les ayude con el
proceso. Es importante inspeccionar la casa detalladamente y estar seguro
que cualquier reclamo financiero o hipotecas Adicionales sean liquidadas,
juicios finiquitados o por lo menos declarados.
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Que problemas trae el comprar una casa
reposeída? |
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El comprar
directamente en un proceso judicial d ejecución de hipoteca es riesgoso y
peligroso. Es estrictamente “caveat emptor” (a riesgo del comprador). Este
proceso tiene muchas desventajas. No hay financiamiento, Ud. necesitará
efectivo y bastante de él. El título de propiedad debe ser constatado y
verificado antes de la compra o el comprador puede comprar un título
gravemente deficiente. La condición real de la propiedad no es bien conocida
y una inspección quizás no sea posible antes de la venta, dice James I.
Wiedemer, autor de "The Smart Money Guide Bargain Homes, How to Find and Buy
Foreclosures," Dearborn Financial Publishing, Chicago, 1994 (un libro sobre
como comprar propiedades reposeídas. Además, solo ventas a raíz de un
testamento y por ejecución judicial quedan exentas de las leyes que obligan
a revelar la condición real de esa propiedad. En ambos casos la ley protege
al vendedor (comúnmente un heredero o institución financiera) que
recientemente adquirió la propiedad debido a circunstancias adversas y por
lo tanto puede tener poca o nada de información sobre la propiedad.
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Qué tipos de ejecución hipotecaria judicial
existen? |
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Este es un proceso
jurídico en que el financiador de la hipoteca u otra persona jurídica con un
reclamo económico exige una venta de la propiedad supervisada por un
tribunal para cumplir con el pago de contrato debido y no pagado. Una
ejecución forzosa pero no judicial, es el proceso de vender bienes raíces
que están bajo un poder de venta en una hipoteca o escritura de propiedad
por incumplimiento de pago. Sin embargo en este tipo de ejecución de
hipoteca el prestamista es incapaz de obtener un fallo por déficit, lo cual
hace que ciertas empresas de seguros de título de propiedad sean renuentes a
emitir una póliza.
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Que ocurre en una venta fiduciaria o por
administrador público? |
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Estas ventas son
anunciadas por adelantado y requieren una oferta de compra en efectivo. La
venta generalmente la administra un alguacil, autoridad policial o abogado
actuando como fideicomisario. Este tipo de venta, que generalmente atrae a
inversionistas peritos, no es para novatos. En un venta fiduciaria, el
prestatario que tiene el primer préstamo sobre la propiedad empieza
ofreciendo la cantidad restante de la deuda incumplida. Los licitadores
exitosos reciben una escritura de fideicomisario.
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Como
se determina el precio de una propiedad en problemas? |
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Los compradores
que consideran una propiedad en ejecución hipotecaria forzosa deben obtener
toda la información posible y disponible del prestamista, incluyendo la gama
de ofertas anticipadas. También es importante examinar la propiedad. Si Ud.
es incapaz d entrar a la propiedad, consulte con los vecinos sobre su estado
y condición. También es posible hacer su propia comparación, investigando
propiedades comparables registradas en las oficinas gubernamentales locales
de títulos de propiedad o por medios de sitios en la red (internet) que se
especializan en registros de propiedad.
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Como
se puede obtener financiamiento para una compra de ejecución forzosa de
hipoteca? |
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El
ministerio de la vivienda y desarrollo urbano (U.S. Department of Housing
and Urban Development) adquiere propiedades de prestamistas que ejecutan
judicialmente hipotecas aseguradas por el ministerio o HUD. Estas
propiedades están disponibles a la venta a propietarios de vivienda e
inversionistas. Ud. solo puede comprar propiedades de HUD por medio de un
corredor de propiedades autorizado. HUD pagará la comisión del corredor
hasta un 6 por ciento del precio de venta. Los depósitos iniciales varían
dependiendo de si la propiedad califica para seguro FHA. Si no es así los
pagos fluctúan al igual que el mercado convencional desde un 5 hasta un 20
por ciento. Una precaución: Las casas del HUD se venden en el estado en que
se encuentran ("as is") queriendo decir que se han hecho arreglos mínimos
pero no se implica ninguna garantía mecánica, ni estructural.
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Como
se encuentran las casas reposeídas por el gobierno? |
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El ministerio de
la vivienda y desarrollo urbano (U.S. Department of Housing and Urban
Development) adquiere propiedades de prestamistas que ejecutan judicialmente
hipotecas aseguradas por el ministerio o HUD. Estas propiedades están
disponibles a la venta a propietarios de vivienda e inversionistas. Ud. solo
puede comprar propiedades de HUD por medio de un corredor de propiedades
autorizado. HUD pagará la comisión del corredor hasta un 6 por ciento del
precio de venta. Los depósitos iniciales varían dependiendo de si la
propiedad califica para seguro FHA. Si no es así los pagos fluctúan al igual
que el mercado convencional desde un 5 hasta un 20 por ciento. Una
precaución: Las casas del HUD se venden en el estado en que se encuentran
("as is") queriendo decir que se han hecho arreglos mínimos pero no se
implica ninguna garantía mecánica, ni estructural.
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Como
decidir entre comprar o alquilar? |
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El ser dueño de
casa ofrece beneficios impositivos además de la libertad de tomar decisiones
sobre su casa. Una ventaja de alquilar es no tener que preocuparse del
mantenimiento y otras obligaciones financieras asociadas con el ser
propietario. También existen muchas consideraciones económicas. A diferencia
del que alquila, el propietario que tiene una hipoteca con interés fijo
puede hacer planes de inversión prudentes al saber que sus costos de
vivienda no aumentarán de manera drástica. La propiedad de su casa es una
inversión de alta deuda que puede rendir lucro importante con una inversión
nominal inicial. Sin embargo estos retornos dependen de la valorización del
precio o valor de la casa. “Para algunas personas el ser propietario de su
casa es una sensación estupenda”, escribe Mitchell A. Levy en su libro,
"Home Ownership: The American Myth," Myth Breakers Press, Cupertino, Calif.;
1993 (un libro sobre el mito de ser propietario de casa en Estados Unidos).
“Sin embargo esta sensación tiene un precio. Aparte del dolor de cabeza que
es mantener la propiedad, la cantidad de dinero post impuestos que se le
paga al prestamista, es mayor que el dinero que de otra manera se paga en
alquiler”, concluye Levy. Cuando se trata de evaluar el riesgo asociado con
ser propietario, David T. Schumacher y Erik Page Bucy escriben en su libro:
"The Buy & Hold Real Estate Strategy," John Wiley & Sons, New York; 1992,
que “una buena propiedad ubicada en áreas de crecimiento debe considerarse
como una inversión y no como especulación o apuesta”. Los autores
recomiendan que los compradores potenciales dediquen unos meses a estudiar
la comunidad. Mucha gente comete el error de comprar en mal lugar. “El mero
hecho de que una propiedad sea costosa, no necesariamente implica una
ventaja inherente”, explican los autores. “Una propiedad puede costar más
que otra hoy, pero será ese el caso en el futuro?”
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Cuales son las maneras corrientes de averiguar lo que vale
una casa? |
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Un análisis
comparativo de mercado y un avalúo son las formas corrientes de averiguar el
valor de una casa. Su corredor de propiedades se sentirá encantado de
proporcionarle el análisis comparativo del mercado, un valor estimado
informal basándose en ventas comparables en ese vecindario. Asegúrese de
obtener los precios de lista de casas actualmente a la venta, tanto como de
las que ya se han vendido. Ud. puede también hacer esto por cuenta propia
investigando las ventas recientes en los archivos públicos. Esté seguro de
comparar propiedades de tamaño, construcción y ubicación similar. Esta
información no solo se encuentra en los archivos del tasador público local,
pero también a través de compañías privadas y la red (internet). Un avalúo
que por lo general cuesta de $200 a $400 o más para efectuarlo, es la
opinión de lo que vale de una casa en un momento dado, de acuerdo a un
tasador certificado. Los tasadores estudian numerosos factores incluyendo
ventas comparables recientes, ubicación, metros cuadrados y calidad de
construcción.
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Como elegir entre condominios y una casa separada
(single-family home)? |
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Usando la
valorización como medida, en los últimos cinco años los condominios han sido
una inversión tan lucrativa en ciertas áreas, como las casas independientes.
Y en ciertos mercados los condominios se han valorizado aún más, dicen
algunos expertos. Aunque las casas independientes y separadas han sido la
inversión preferida por los compradores, la demografía cambiante está
ayudando a que los condominios se hagan más populares, sobre todo entre los
compradores solteros, parejas con hijos ya fuera del hogar y los compradores
primerizos en mercados muy caros. También la comunidad de condominios ha
trabajado arduamente en los últimos años para sobreponerse a problemas de
imagen que le habían dado ciertas disputas con los promotores o demandas
entabladas por asociaciones de propietarios, al igual que litigios por
construcción deficiente.
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Existe algún secreto de la buena negociación? |
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Existen reglas
cardinales de la negociación efectiva. Una es “haga sus deberes”, o sea
aprenda todo lo posible sobre el vendedor o comprador. Otra es jugar con las
cartas resguardadas, o sea no entregar demasiada información a la otra parte
o a su agente. No permita que le apuren en tomar una decisión, no importa
cuan tentador lo sea. Finalmente, si Ud. tiene dudas sobre sus habilidades
como negociador, contrate a alguien que le ayude.
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Son recomendables las ofertas muy bajas (low-ball)? |
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Este término en
inglés, “low-ball”, se usa para describir una oferta sobre una propiedad que
está substancialmente por debajo del precio pedido. Aunque toda oferta es
posible, una muy por debajo del precio que se pide puede agriar la
posibilidad de venta y desalentar al vendedor de querer negociar. A no ser
que una casa esté valorada excesivamente, la oferta probablemente será
rechazada. Ud. siempre debe estudiar los precios comparables en la vecindad
antes de hacer una oferta. También ayuda saber algo sobre la motivación del
vendedor. Un precio menor con un buen depósito de garantía bloqueado, puede
motivar al vendedor que tiene prisa, o tiene otra casa bajo contrato o debe
vender rápido por la razón que sea.
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Son negociables las tasas de interés? |
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Algunos
prestamistas están dispuestos a negociar la tasa del préstamo y el número de
puntos, pero esto no es típico de los prestamistas establecidos quienes
establecen sus tasas como las grandes empresas establecen precios para sus
bienes. No obstante, vale la pena buscar posibilidades y conocer el mercado
antes de ir a hablar con un prestamista. Siempre busque la mejor combinación
de tasa de interés y puntos para obtener la mejor de las alternativas. La
tasa de interés se presta mucho más a negociaciones en casos donde el
vendedor es el prestamista. Estas tasas generalmente se basan en tasas de
mercado, pero existe mayor flexibilidad al negociar este tipo de transacción.
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Cual es la diferencia entre precio de lista y precio de venta? |
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El precio de lista
es aquel que se anuncia en publicidad y por lo general es solo una
estimación de lo que desearía obtener el vendedor por su propiedad. El
precio de venta es aquel por el cual la propiedad en efecto se vende. Este
puede ser el mismo precio que el de lista, mayor o menor, dependiendo de que
tan acertadamente fue valorada la propiedad y de las condiciones del mercado.
Si Ud. es un vendedor, quizás necesite ajustar el precio de lista si no
recibe ofertas dentro de un par meses desde listar la propiedad para la
venta.
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Se pede comprar casas por debajo del precio de mercado? |
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Mientras el
comprador típico puede mirar entre 5 a 10 casas antes de hacer una oferta,
un inversionista que compra solo lo de buen precio generalmente contemplará
muchas más. La mayoría de expertos están de acuerdo que se requiere mucha
determinación para encontrar una propiedad que realmente sea una ganga o
esté por debajo del precio justo.
Hay varias maneras de comprar por precio de saldo:
*Compre una casa que requiera arreglos, en un vecindario en
transición positiva, mejore la casa y se queda con ella o la revende a
precio más alto.
*Compre una casa en ejecución forzada (después de mucho
y cuidadoso estudio).
* Compre una casa que está por demolerse y trasládela a otro
lote.
* Compre un interés parcial en una propiedad en sociedad
común.
* Compre una casa que no vendió en un nuevo desarrollo urbano."
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Se
puede negociar el precio de casas nuevas? |
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Puede ser difícil
negociar con el constructor o desarrollador urbano ya que él puede alegar
que el precio se basa estrictamente en costos fijos de construcción. Pero no
pierde nada con intentarlo. Los expertos dicen que el constructor tiende a
ser más flexible con el precio al mero inicio o final del proyecto de
desarrollo urbano. Al inicio el constructor quiere que nuevos propietarios
se muden al proyecto para darle ímpetus. Al final quizás sean más acordes en
aceptar un menor precio cuando solo quedan pocas unidades por vender. Si
negociar el precio no resulta, muchos compradores comúnmente negocian por
mejores atributos (alfombras, lámparas, etc.) o por ubicación de lote. Los
expertos dicen que un constructor rara vez deja pasar una oportunidad de
venta por unos cientos de dólares en alfombras, por ejemplo.
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Quien se queda con los muebles y adornos al venderse la
propiedad? |
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Esto depende,
Lámparas fijas en el techo o todo lo que esté permanentemente fijado sobre
la casa (tales como varas para colgar cortinas, estanterías fijas, alfombras
clavadas o pegadas al piso o una caldera) automáticamente se quedan con la
casa a no ser que se especifique lo contrario en el contrato. Pero todo lo
que no esté “clavado” es negociable. Esto muy a menudo quiere decir máquinas
que no son parte de la construcción (como lavadora de ropa, de platos o
refrigerador), aunque algunos vendedores se verán interesados en negociar
por otros artículos como un piano.
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Puedo obtener una casa HUD con un depósito de solo $100? |
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Si Ud. está corto
de dinero en efectivo y anda buscando una ganga, puede ser que pueda comprar
una propiedad reposeída y adquirida por el ministerio de la vivienda y
desarrollo urbano (U.S. Department of Housing and Urban Development) por la
suma mínima de $100 de depósito. Al tratarse de ejecuciones judiciales de
hipotecas con HUD, los depósitos iniciales varían dependiendo de si la
propiedad califica para seguro de FHA. Si no es el caso, los depósitos
fluctúan entre el 5 y 20 por ciento. Pero cuando la propiedad es asegurada
por la FHA el depósito de pago inicial puede ser mucho menor. Toda oferta
debe ir acompañada de un depósito de “dinero de seria intención” ("earnest
money") equivalente al cinco por ciento del precio de oferta, que no exceda
$2,000, pero no menor de $500. El U.S. Department of Veterans Affairs o VA
también ofrece propiedades reposeídas que se pueden comprar directamente de
esa oficina, a menudo por debajo del valor de mercado y con un depósito tan
reducido como del 2 por ciento si el comprador ocupará la casa el mismo. A
inversionistas se les puede exigir pagar hasta un 10 por ciento del precio
de compra como depósito. Esto se debe a que la VA garantiza préstamos y a
menudo termina en posesión de estas propiedades cuando el prestatario (veterano)
deja de cumplir con los pagos. Si Ud. está interesado en comprar una casa
reposeída de la VA, llame al 1-800-827-1000 para pedir la lista actual de
propiedades. Unas 100 propiedades nuevas son listadas cada dos semanas. Ud.
debe saber que estas propiedades se venden en el estado y condición en que
se encuentran ("as is"), lo cual significa que se han hecho las reparaciones
mínimas pero no implican ninguna garantía estructural, ni mecánica.
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Existen programas para propiedades en mal estado? |
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Si Ud. necesita un
préstamo para comprar una propiedad que necesita trabajo de reparación, lea
el programa de préstamos del ministerio de la vivienda: “U.S. Department of
Housing and Urban Development's Section 203(K) loan program”. Este programa
está diseñado para facilitar reestructuración importante de casas con una a
cuatro unidades de más de un año de antigüedad. Los condominios no califican.
Un préstamo 203(K) por lo general se hace en combinación para comprar la
propiedad en el estado en que se encuentra y para repararla, o para
refinanciar un préstamo temporal para comprar la propiedad y repararla.
También puede ser un préstamo para restaurar únicamente. Los inversionistas
ya no pueden participar en este programa, solo dueños y ocupantes pueden
solicitarlos poniendo un depósito de 3 a 5 por ciento. HUD requiere que un
mínimo de $5,000 se use para la restauración. Se requieren dos avalúos. Los
planes y especificaciones del trabajo por hacer se deben someter a revisión
arquitectónica y para estimación de costos. Se otorgan dineros de la
hipoteca periódicamente durante el trabajo de rehabilitación para financiar
los costos de construcción. |
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Explique la deducción impositiva de una hipoteca. |
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La deducción del
interés hipotecario le permite a Ud. deducir de sus impuestos la cantidad
total de interés hipotecario que Ud. haya pagado ese año. El interés
hipotecario no es una reducción de los impuestos dólar por dólar, lo que
haces es disminuir la renta imponible o gravable. Para hacer esto Ud. debe
detallar sus deducciones impositivas en su declaración de impuestos sobre la
renta, esto quiere decir que el total de sus deducciones deben ser mayores a
las deducciones corrientes o “tipo” que permite la oficina de impuestos
internos (IRS). Otra cosa que recordar, es que la cantidad de interés que Ud.
paga se reduce cada año que Ud. paga su hipoteca (todas las fórmulas
corrientes para préstamos de compra de vivienda, se ocupan del interés antes
de empezar a cobrar la cantidad del principal). Es por eso que hacer pagos
adicionales al principal cada año, puede ayudarle a pagar su préstamo más
pronto.
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Debería yo comprar una casa de vacaciones? |
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Actualmente una casa de vacaciones se puede comprar como
inversión tanto como para descansar y disfrutar. Sí, además tiene beneficios
impositivos. Algunas personas compran una casa de ¨”veraneo” con la idea de
eventualmente convertirla en su domicilio de retiro permanente, lo cual los
pone en ventaja de pagos. Otro beneficio es que el interés y los impuestos a
la propiedad son deducibles de los impuestos a la renta, lo cual ayuda a
rebajar el costo de una segunda casa. Una casa de vacaciones tan bien puede
ser devaluada si Ud. la ocupa menos de 14 días al año o un 10 por ciento de
los días alquilados, la suma que sea mayor, es deducible. Recursos: * "Real
Estate Investing From A to Z," William Pivar, Probus Publishing, Chicago;
1993. * "The Ultimate Language of Real Estate, ‘‘John Reilly, Dearborn
Financial Publishing, Chicago; 1993 (Estos son libros que explican estas
estrategias en mías detalle).
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Existen créditos impositivos para los que compran una casa
por primera vez? |
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Muchos gobiernos
municipales y de condado ofrecen programas de certificados de crédito
hipotecario, que le permiten al comprador primerizo obtener ventaja de una
desgravación de los impuestos federales sobre la renta. Esto a su vez hace
la calificación para obtener una hipoteca más fácil. Los requisitos varían
de programa en programa. Aquellos interesados en solicitar estos deben
ponerse en contacto con su oficina pública local para la vivienda y
desarrollo urbano. Esta es una lista de cuatro exigencias generales para
mantener en mente:
Cierto crédito se
puede obtener sólo para la vivienda en que Ud. reside principalmente.
Existen
límites de ingreso máximo que varían por localidad y tamaño de la familia.
Ud. debe
ser un comprador de vivienda por primera vez, esto significa que no puede
haber sido propietario, ni participado como propietario en sociedad de una
vivienda, en los últimos tres años. Estas restricciones se pueden poner de
lado, eso si Ud. está comprando propiedad en ciertas áreas designadas.
Deben
existir partidas de dinero disponibles. Un programa local de MCC quizás
tenga que rechazar nuevas solicitudes cuando se le acaben los fondos.
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Son deducibles los puntos que paga el vendedor? |
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Desde el 1ero de
enero de 1991, los propietarios han podido deducir los puntos pagado por el
vendedor. Anteriormente esta deducción se limitaba únicamente a los puntos
pagados por el comprador.
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Que tipo de retorno ofrecen los trabajos de remodelación? |
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La revista
“Remodeling” publica un informe anual sobre “Costo vs. valor” que responde
esta pregunta precisamente. Lo más importante que recordar es que el
remodelar una casa no sólo mejora las condiciones de vida en ella para Ud.,
pero además mejora su atractivo para un posible comprador en el futuro.
Recientemente los mejores retornos de la r4emodelación los han otorgado la
modernización de balos, cocinas, una oficina y mayores comodidades en casas
más antiguas. Aunque las oficinas en el hogar son una nueva moda, Ud. podría
anticipar una recuperación del 58 por ciento del costo de agregar una
oficina de acuerdo a la encuesta.
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Existen programas gubernamentales para la remodelación? |
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El programa del
ministerio de la vivienda, o U.S. Department of Housing and Urban
Development's Section 203 (K), está diseñado para facilitar rehabilitación
estructural importante a viviendas de una a cuatro unidades que tengan más
de un año. Los condominios no califican. El préstamo 203(K) por lo general
se hace en combinación o paquete para comprar una propiedad en su estado
actual y refaccionarla, o para refinanciar un préstamo interino para comprar
la propiedad y hacer el trabajo necesario. También se puede obtener como
préstamo únicamente para refaccionar. Los planos y especificaciones para el
trabajo propuesto deben ser sometidos a revisión arquitectónica y para
estimación de costos. Las partidas de dinero de la hipoteca se entregan
periódicamente durante el período de construcción para financiar los costos
de construcción. Para obtener una lista de los prestamistas que participan
en estos programas llame a HUD al (202) 708-2720. Si Ud. es veterano de
guerra, los préstamos del U.S. Department of Veterans Affairs también se
pueden usar para comprar una casa, construirla, mejorarla o refinanciar un
préstamo existente. Los préstamos VA frecuentemente ofrecen intereses
menores que los normalmente disponibles para otros tipos de préstamos. Para
calificar para un préstamo, el primer paso es solicitar un Certificado de
Elegibilidad. Otro programa es el préstamo del Federal Housing
Administration's Title 1 FHA loan. Recursos:* "Rehab a Home With HUD's
203(K)" panfleto del ministerio de la vivienda o U.S. Department of Housing
and Urban Development, 7th and D Streets S.W., Washington, DC 20410.
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Hay información sobre remodelación de viviendas? |
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Si Ud. esta a
punto de embarcarse en un proyecto de remodelación con ayuda de contratistas,
el libro, "Ready, Set, Build: A Consumer's Guide to Home Improvement
Planning Contracts" es una especie de guía que le ayuda a seleccionar
contratistas constructores, obteniendo ofertas competitivas por licitación y
que incluir dentro de un contrato. También contiene información sobre
derechos del consumidor, financiamiento y préstamos hipotecarios. El libro
se encuentra disponible por $9.95 a través de Consumer Press y Women's
Publications, Inc., Dept. SR01, 13326 Southwest 28th St., Fort Lauderdale,
FL 33330-1102; teléfono: (954) 370-9153. Recursos: “Profiting From Real
Estate Rehab”, por Sandra M. Brassfield, John Wiley & Sons Inc., New York;
1992. *El informe anual ("Cost vs. Value Report") sobre costo vs. valor de
la revista “Remodeling”, que se puede comprar a la misma revista llamando
al: (202) 736-3447 para pedir una copia.
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Existen ventajas impositivas por rehabilitar o remodelar una
vivienda histórica? |
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Ciertos edificios
calificados y estructuras históricas certificadas, gozan actualmente de un
crédito impositivo sobre la inversión de 20 por ciento de gastos incurridos
que califiquen. Una estructura histórica es una que se encuentre listada en
el registro de edificios históricos (National Register of Historic Places) o
que haya sido designado como tal por alguna autoridad local de distritos
históricos que sea abalada por el gobierno federal. El código impositivo no
permite deducciones impositivas para demolición o alteración en gran escala
de una estructura histórica. Recursos: * National Trust for Historic
Preservation, Washington, D.C.; (202) 588-6000.
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Es riesgoso comprar condominios? |
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Aunque los
condominios nunca experimentaron el mismo aumento en su plus valía que
tuvieron las casas individuales en la década de lo 1980s, a la postre la
mayoría no sufrió perdidas de valor dicen algunos expertos. Además con los
precios altos de muchos mercados urbanos y más compradores de vivienda
individuales y solteros, el Mercado de los condominios es fuerte. Al igual
que con cualquier compra de propiedad inmobiliaria, Ud. debe estudiar muy
bien la vecindad y proyecto de construcción antes de comprar. En el caso de
condominios, es importante leer las minutes de los últimos seis meses de las
reuniones de propietarios, para ver que tan eficaces es la junta directiva y
para enterarse de cualquier problema existente (como por ejemplo, un largo
pleito en contra del constructor). En los últimos años la comunidad de
condominios ha hecho grandes esfuerzos para revertir la mala imagen de ser
un sector plagado de problemas de pleitos y disputas. Las sociedades de
propietarios son mucho mas sofisticadas en el manejo de la propiedad y están
adoptando medidas para evitar y solventar pleitos y disputas jurídicas.
Otros recursos: * “Community Associations Institute”, 1630 Duke St.,
Alexandria, VA 22314; (703) 548-8600 (un instituto dedicado a las sociedades
de propietarios). * "The Condominium Bluebook," Branden E. Bickel, B&B
Publications, San Francisco, CA; 1993.
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Donde puedo encontrar propiedades en liquidación hipotecaria
forzada o judicial? |
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En la mayoría de
los estados, un aviso de ejecución forzada de la hipoteca debe aparecer en
la sección de avisos jurídicos del periódico local o en el de la ciudad mas
cercana si no lo hay localmente. Generalmente los avisos de ejecución
hipotecaria forzada también se encuentran sobre la propiedad misma y en
algún lugar de la ciudad en que se efectuara la venta. Cuando el propietario
tiene una mora de tres cuotas hipotecarias, el banco publica un aviso de
incumplimiento y reclamo en contra de la propiedad. Si el propietario no
logra el cumplimiento de esos pagos, entonces se efectúa una venta de
fideicomisarios y la propiedad se vende a la mayor oferta. La institución
financiera que inicia ejecución forzosa de la hipoteca, generalmente fija el
precio de inicio en lo que se debe del préstamo. A pesar de estas reglas
aparentemente sencillas, comprar viviendas en ejecución forzosa judicial no
es tan fácil como parece. Hay inversionistas sofisticados que usan esto como
técnica y el novato se vera enfrentado una competencia encarnizada. Recursos:
* "The Smart Money Guide to Bargain Homes, How to Find and Buy
Foreclosures," por James I. Wiedemer, Dearborn Financial Publishing,
Chicago; 1994. * "Real Estate Principles," escrito por Charles O. Stapleton
III, Thomas Moran and Martha R. Williams, Dearborn Financial Publishing,
Chicago; 1994. * "Real Estate Investing From A to Z," por William H. Pivar,
Probus Publishing, Chicago, 1993.
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Donde se
pueden encontrar las propiedades en ejecución forzosa del ministerio de la
vivienda (HUD)? |
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El ministerio de
la vivienda y desarrollo urbano (The U.S. Department of Housing and Urban
Development) adquiere propiedades de los prestamistas que ejecutan hipotecas
forzosamente y que han sido garantizadas por HUD. Estas propiedades entonces
están disponibles para que las compre quien quiera vivir en ellas o
comprarlas como inversión. Ud. solo puede comprar propiedades de HUD a
través de un corredor de propiedades licenciado, cuya comisión la pagara
HUD. Los depósitos iniciales variaran dependiendo de si la propiedad
califica para un seguro de la FHA. Si no es así, los depósitos varían de un
5 a 20 por ciento. Cuando la propiedad esta asegurada por la FHA el deposito
puede ser mucho menor. Toda oferta aceptada debe ir acompañada de un
deposito de dinero de intención seria ("earnest money") equivalente a un 5
por ciento del precio de oferta, sin exceder $2,000, pero no menos de $500.
Ud. debe ser conciente que las casas del HUD se venden en el estado en que
se encuentran ("as is"), lo cual significa que quizás hayan recibido unos
retoques cosméticos superficiales, pero que no existe ninguna garantía
implicada de arreglos estructurales ni mecánicos.
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Que piensa de comprar una casa de vacaciones como inversión? |
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Actualmente se
puede comprar una casa para disfrutarla y vivir en ella y además como
inversión, y si, existen ventajas impositivas. Algunas personas compran una
casa de vacaciones para luego usarla como residencia permanente al jubilarse,
lo que les permite adelantarse en los pagos. Otro beneficio es que los
intereses e impuestos sobre la propiedad de una casa de vacaciones son
deducibles de los impuestos. Algunos expertos en bienes raíces predicen que
las casas de veraneo o vacaciones aumentaran de valor mucho mas debido a la
demanda de la generación de la explosión de la natalidad (baby boomers) que
han envejecido. También puede devaluar la propiedad si Ud. vive en ella
menos de 14 días al año, o 10 por ciento del número de los días alquilada,
la cantidad que sea mayor. También debe Ud. estudiar si puede pagar dos
hipotecas a la vez, pagar los servicios públicos y costos de mantenimiento
adicionales, y ver como calza esta inversión dentro del cuadro total de sus
finanzas.
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Que piensa de planes de riquezas inmediatas en el campo de
los bienes raíces? |
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La mayoría de los
expertos en el tema dicen que no existe tal manera de enriquecerse
rápidamente con los bienes raíces. Pero existe una variedad sin fin de
planes de enriquecimiento rápido en el área de compra y venta de propiedades.
Algunos son validos y otros dependen de sus circunstancias financieras para
que funcionen. Otra parte son nada más que propuestas fraudulentas. Muchos
de estos programas que ofrecen riquezas, se basan en consejos de cómo
comprar propiedad reposeída en manos del gobierno y de participar en otros
programas gubernamentales. La mayoría de esta información se puede obtener
llamando directamente a las oficinas de gobierno correspondientes. Todo
interesado en invertir en bienes raíces actúa sabiamente si estudia una gran
gama de fuentes y posibilidades. La gran parte de inversionistas ve la
propiedad inmobiliaria o raíz como una inversión a largo plazo. Aquellos
negocios que suenan demasiado buenos para ser verdad generalmente no son mas
que eso.
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Cuando es el mejor momento para comprar?
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Debido a que
muchos compradores prefieren mudarse en primavera o verano, el mercado
empieza a agitarse tan temprano como febrero. Las familias con niños se ven
ansiosas de comprar durante el verano que es la época de vacaciones, antes
de recomenzar el año escolar. El mercado se pone lento a fines del verano
con un breve repunte en el otoño. Noviembre y Diciembre tradicionalmente son
meses lentos, aunque algunos compradores astutos buscan gangas en esta época.
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Como puedo ahorrar en los costos de cierre de la transacción? |
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Los estudios
muestran que los costos del cierre de la transacción, que como promedio son
de 2 a 3 por ciento del precio de compra de la casa, son a menudo más
costosos de lo que creen los compradores. Pero hay formas de ahorrar:
Negocie con el vendedor para que pague todos o parte de estos costos. El
prestamista también debe estar de acuerdo en esto junto al vendedor.
Consiga
un préstamo sin puntos. El intercambio a menudo es una tasa de interés mayor
y muchos de estos préstamos tienen multas de prepago. Pero compradores
escasos de dinero en efectivo y que califican para una tasa mayor pueden ver
que un préstamo sin puntos puede reducir significativamente los costos del
cierre.
Consiga
un préstamo sin costos de cierre. Eso si, estos prestamos incluirán los
costos en el monto total del préstamo, pero le ahorraran la cantidad
necesaria al contado y al inicio.
Consiga
financiamiento del vendedor. Este tipo de arreglo por lo general no incluye
cargos, ni tarifas tradicionales.
Alquile
la propiedad que le interesa con opción de compra. Eso le otorgara más
tiempo para ahorrar el depósito inicial necesario para la compra.
Busque
hasta encontrar el mejor préstamo. Cada prestamista directo o empresa de
préstamos hipotecarios tiene su propia estructura de costos y tarifas.
Estudie varias antes de solicitar el préstamo.
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Deben los condominios ser accesibles a los discapacitados? |
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La ley de 1990
para los discapacitados (The 1990 Americans with Disabilities Act) no exige
únicamente que los edificios de departamentos residenciales o casas
individuales sean de fácil acceso, pero además deben serlo toda nueva
construcción publica o proyecto comercial (tales como edificios
gubernamentales y centros comerciales). La construcción de vivienda
multifamiliar también cae dentro de esta categoría.
En todos
los estados la ley de la vivienda justa (Federal Fair Housing Act) provee
protección en contra de la discriminación de personas con discapacidades
físicas o mentales. Discriminación incluye rehusar modificaciones razonables
a edificios que no son accesibles a los discapacitados. Dos panfletos
educativos, el "Housing Rights" y "Discrimination is Against the Law", son
disponibles a través del “Department of Fair Employment and Housing”,
llamando al (916) 227-0551. Los residentes de California pueden llamar
gratis al (800) 884-1684.
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Pueden prohibir fumar, los condominios? |
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La junta directiva
de la sociedad de propietarios puede restringir el fumar dentro de recintos
comunes internos tales como los pasillos y salas de recreación. Los expertos
jurídicos dicen que los espacios abiertos son otro cuento. Toda restricción
probablemente se basará en las leyes y reglamentos locales (Ej., si una
ciudad prohíbe fumar en los espacios públicos abiertos, entonces una
sociedad de propietarios probablemente pueda prohibir fumar en sus jardines).
Los convenios, códigos y restricciones (CC&Rs), que gobiernan a estas
asociaciones o sociedades, le dan autoridad a la junta directiva para que
establezca y haga cumplir reglamentos razonables referente al uso de la
propiedad en común. Esto no vale para los espacios interiores de propiedad
individual privada de cada propietario. Recursos: * Existe un panfleto
gratis sobre intereses en común (Common-interest development brochure)
disponible por medio del California Department of Real Estate, Book Orders,
P.O. Box 187006, Sacramento, CA 95818-7006; teléfono: (916) 227-0938.*
Varios sitios en la red (Internet sites) que se especializan en desarrollo
de intereses comunes, tales como los manejados por el “Community
Associations Institute” y “CIDNetworks”.
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Puede una sociedad de propietarios de condominio prohibir el
nudismo? |
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Puede Ud. tomar el
sol al desnudo en su propio balcón? No necesariamente. En un edificio de
condominios, un balcón no se considera propiedad privada, pero más bien
propiedad en común asignada a Ud. para su uso exclusivo – propiedad
comunitaria a fin de cuentas. Los convenios, códigos y restricciones (CC&Rs),
generalmente delinean las actividades que se puede o no llevar a cabo en la
propiedad en común. Algunas de estas sociedades prohíben el hacer asados en
los balcones o colgar plantas de las barandillas. En todo caso, el tema más
amplio de reglamentar la conducta personal no queda tan claro. Este depende
literalmente del lado de la reja en que Ud. se encuentre. Si el bañista de
sol se puede ver desde un lugar público – esto no quiere decir subiéndose a
un árbol o a través de binoculares – entonces la regla probablemente se
considere razonable, dicen los peritos legales. A propósito, existen sitios
donde el nudismo es tolerado, pero repetimos, sólo fuera de la vista pública.
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Son buena inversión los condominios? |
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Los condominios
han mantenido su valor como inversión a pesar de bajas en la economía y de
problemas con algunas sociedades de propietarios. De hecho, en los últimos
años los condominios se han avaluado más que cuando recién aparecieron en el
mercado a fines de los 1970s y comienzos de los1980s, dicen los expertos.
Aunque existen varios informes sobre disputas con las sociedades de
propietarios y problemas de defectos en la construcción, la industria ha
hecho esfuerzos grandes para cambiar su imagen. Los voluntarios electos de
las juntas directivas de la sociedad de propietarios están mejor preparados
para manejar temas jurídicos y presupuestarios complejos. Por ejemplo,
muchas juntas se esmeran para evitar el tipo de litigio costoso y largo que
dañó el valor de reventa en el pasado. Entretanto cambios demográficos están
haciendo de los condominios un tipo de propiedad más atractiva para
inversionistas solteros, padres con hijos mayores que se van de la casa y
para compradores primerizos en mercados caros.
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Cuales son algunos consejos para la negociación? |
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Mientras más sepa
Ud. de la motivación del vendedor, mejor su posición para negociar. Por
ejemplo, un vendedor que se debe mudar rápidamente debido a un cambio de
trabajo, puede estar más dispuesto a un precio menor con un cierre de
transacción más rápido. Otros llamados “vendedores motivado” incluyen a
personas en vías de divorcio o que ya han comprado otra propiedad. Recuerde
que el precio de lista es lo que le gustaría obtener al vendedor pero no
necesariamente el precio con que se conformará. Antes de hacer una oferta,
estudio los precios de ventas recientes en ese vecindario para ver como se
compara el del vendedor. Algunos peritos no recomiendan hacer ofertas bajas
a propósito. Estas se pueden hacer pero pueden agriar el negocio y disuadir
al vendedor de negociar.
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Como puedo ahorrar en los impuestos? |
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Estas son algunas
maneras de ahorrar en los impuestos:
* El
interés hipotecario en préstamos de hasta $1 millón de dólares es deducible
en el año en que Ud. lo paga para comprar, construir o mejorar su vivienda
principal o una segunda vivienda.
* Los
puntos o tarifas de origen del préstamo, también son deducibles no importa
si los paga el vendedor o comprador.
* La
mayoría de propietarios, excepto los ricos y aquellos que viven en mercados
de alto precio ya no tiene que preocuparse de los impuestos a las ganancias
capitales. La exención se aumentó a $500,000 para parejas casadas y a
$250,000 para individuos solteros. Esta exención se puede usar cada dos años.
Los propietarios de vivienda deberían siempre juntar y guardar todos los
recibos de mejorías a su vivienda y los de costos de obtención de préstamo
hipotecario. Si tiene que pagar impuestos a la ganancia capital, estos otros
costos se le pueden agregar a la base de costos ajustada. Consulte con su
asesor impositivo para mayor información.
Recursos:
* "Tax
Information for First-Time Homeowners," publicación número 530 de impuestos
internos (IRS), y "Selling Your Home," publicación Nº 523 del IRS. Llame al
(800) TAX-FORM, para pedir.
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Cuales son los pros y contras de comprar una casa nueva o
agregarle a la existente? |
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Antes de decidir
entre construir sobre la casa actual o comprar una más grande, piense en lo
siguiente:
*Cuanto
dinero tiene disponible entre ahorros o a través de un préstamo para
remodelar su vivienda actual?
*Cuanto
espacio adicional se requiere? Los cimientos existentes apoyarían un Segundo
piso o tiene espacio en el lote para agrandar el primer piso?
*Que le
permiten las ordenanzas locales sobre la construcción?
*Que
tanto capital tiene amortizado ya en la propiedad?
*Existen
propiedades a buen costo que satisfagan sus necesidades habitacionales?
Finalmente la decisión se3 debe tomar en base a sus necesidades individuales,
la cantidad de trabajo requerido y lo que le agregara mayor valor. Para
mayor información revise el panfleto gratis "The Do-able Renewable Home", de
la American Association of Retired Persons, Fulfillment Department, 601 E
St., N.W., Washington, DC 20049; teléfono: (800) 424-3410."
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Cuales son algunas pautas a seguir para encontrar a un
contratista? |
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Aunque contratar a
una persona recomendada por amigos o parientes es buena idea, nunca contrate
a un constructor sin primero averiguar sobre sus antecedentes. Si el estado
en que Ud. vive tiene una junta que licencia a contratistas de la
construcción, llame para averiguar si existen quejas en contra de él.
También llame a la oficina de protección al consumidor o al Better Business
Bureau para ver si hay quejas registradas en su contra. Si se encuentra
satisfecho con las respuestas obtenidas, entreviste a los candidatos.
Indague sobre el tipo de póliza de seguros contra accidentes en el trabajo
que tiene y obtenga el número de póliza y de teléfono de la asegurador5a
para verificar la información. Si no están cubiertos por una de estas
pólizas Ud. podría estar sujeto a responsabilidad por daños incurridos
durante los trabajos de construcción. También asegúrese que tenga una póliza
general de responsabilidad general. Si superan la prueba de los seguros,
indague con las recomendaciones otorgadas. Un buen contratista estará
encantado de proveerle todas las que quiera. Finalmente, no se deje
apresurar a tomar una decisión, no importa que tan competitivo le parezca el
Mercado. También recuerde de nunca pagar un depósito en la primera reunión.
Puede terminar perdiendo su dinero.
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Necesito un abogado cuando compro una casa? |
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En algunos estados
se requiere que tenga un abogado para completar una transacción de compra de
bienes raíces, pero en otros no. La mayoría de los compradores de vivienda
son capaces de manejar contratos de compra rutinarios, siempre que se
aseguren de leer la letra minúscula del detalle y comprenda todos los
términos del contrato. Sobretodo le deben quedar muy claras las cláusulas de
contingencia en caso de salirse del contrato. Si tiene cualquier duda, sería
aconsejable consultar a un abogado para evitar cualquier problema jurídico.
Al buscar un abogado pídales recomendaciones a sus amigos o a su corredor de
propiedades. Llame a varios para indagar sobre honorarios y obtener datos de
experiencia. En general, los abogados de mayor experiencia cobran más, pero
las tarifas para bienes raíces son relativamente mínimas en relación al
costo de la propiedad que Ud. comprará.
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Cuanto vale una casa? |
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Una casa finalmente vale lo que alguien está dispuesto a
pagar por ella. Todo lo demás es una estimación de su valor. Para
establecer el valor de una propiedad, la mayoría de la gente depende de un
análisis comparativo del mercado o de un avalúo profesional. Un avalúo es
la estimación hecha por un tasador certificado del valor de esa propiedad
en un momento dado. Los tasadores toman en cuenta los metros cuadrados,
calidad de la construcción, diseño, plano general, vecindario,
disponibilidad del transporte y cercanía del comercio y escuelas. Los
tasadores también toman en cuenta el tamaño del lote, topografía,, vista y
diseño del jardín. La mayoría de estos avalúos cuestan alrededor de $300.
Un análisis comparativo de mercado es una estimación informal del valor de
una propiedad hecha por el corredor de propiedades, basándose en las
ventas recientes de casas comparables en esa localidad. La mayoría de
corredores le harán esta estimación gratis. Ud. puede hacer su propia
comparación de costos buscando precios de venta de casas comparables en
los archivos públicos. Esta información se encuentra en la ofician de
registros o del tasador local, en compañías de compra y venta de bienes
raíces y en la red (internet).
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Que tipo de seguro debo obtener para mi casa?
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Una póliza normal de propietario protege contra incendio,
relámpagos, temporales de viento, tormentas, granizo, explosiones,
manifestaciones violentas, accidentes aéreos, accidentes automovilísticos,,
humo, vandalismo, robo, cristales rotos, objetos que caen, peso de la
nieve o granizos, edificios colapsantes, cañerías rotas o congeladas,
daños eléctricos o daño de agua de sistemas de cañerías, aire
acondicionado o calefacción esto de acuerdo al Insurance Information
Institute, un grupo sin fines de lucro ubicado en Washington, D.C., que se
dedica a la industria aseguradora. Tales pólizas son de “todo riesgo”, que
lo cubren todo excepto terremotos, inundaciones, guerra y accidentes
nucleares. Una de estas pólizas básicas se puede ampliar para que cobra
cosas tales como terremotos, inundaciones y hasta accidentes en el trabajo
par contratistas o sirvientes. Una adenda sumamente popular es el de
negocio casero, pero no cubre las responsabilidades asociadas al negocio.
Los expertos r4ecomiendan que compre un seguro igual al reemplazo total
del valor de la propiedad. Por ejemplo para una casa de 2,000 pies
cuadrados, si el costo de reemplazo es de $80 por pié cuadrado, la casa
debe asegurarse como mínimo por $160,000. Para artículos personales, los
propietarios pueden aumentar su cobertura más allá del valor de
devaluación de artículos tales como televisores o muebles, comprando un
“endoso de costo de reposición” (replacement-cost endorsement). Algunos
peritos recomiendan una adenda para la inflación, este aumenta la
cobertura a medida que aumenta el valor de la propiedad.
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Cuando es el mejor momento para comprar?
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Estas son razones frecuentemente mencionadas para comprar
una casa:
*Necesita un alivio impositivo. La deducción del interés hipotecario puede
hacer muy atractiva la compra.
*Ud. no espera una apreciación rápida del valor de la
propiedad.
*Puede costear los pagos mensuales.
*Piensa vivir en la casa suficiente tiempo para recuperar
los costos de la transacción en plus valía. Los costos de comprar y vender
una casa incluyen las comisiones a corredores, pagos al prestamista y
costos de finiquitar la transacción, estos pueden sumar más de 10 por
ciento del precio de compra.
*Prefiere ser dueño que inquilino.
*Es capaz de manejar los costos de mantenimiento y otros
dolores de cabeza.
*No le sobre preocupan las bajas momentáneas del valor de
la propiedad.
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Cuanto puedo costear?
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La primera regla
de comprar su casa es saber cuanto puede pagar, y eso depende de cuanto sean
sus ingresos y de la deuda que tenga. En general los prestamistas no quieren
clientes que gasten más del 28 por ciento de su ingreso mensual bruto en el
pago de la hipoteca, o que tengan más de un 36 por ciento de este ingreso en
deudas. Es buena idea consultar con varios prestamistas antes de empezar a
buscar casa. La mayoría estarán encantados de hacerle una cálculo general de
lo que Ud. puede gastar en comprar una casa y hacerle una precalificación de
préstamo. El precio que calce con su presupuesto dependerá de seis factores:
1. ingreso bruto
2. La cantidad en efectivo que Ud. tenga para un depósito, costos de
finalizar la compra y las reservas que exige el prestamista
3. su deuda pendiente
4. su historial crediticio
5. el tipo de hipoteca que Ud. seleccione
6. las tasa de interés del momento
Otra cifra que
usan los prestamistas para calcular lo que Ud. puede gastar, es la
proporción ingreso a gastos. Esta se establece calculando su gasto mensual
de vivienda que consiste del principal de la deuda más el interés de su
nuevo préstamo, sus impuestos a la propiedad y seguro contra catástrofes (conocido
como PITI). Si Ud. debe pagar cuotas mensuales de mantenimiento de propiedad
en común esto también se le agregará al PITI. Esta proporción debe caer
entre un 28 y un 33 por ciento de sus ingresos, aunque algunos prestamistas
aceptan algo más alto bajo ciertas circunstancias. Su proporción total de
deuda versus su ingreso debe ser entre un 34 a un 38 por ciento.
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Cuanto voy a gastar en mantenimiento de la
propiedad?
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Los expertos están
generalmente de acuerdo en que Ud. gastará alrededor del uno por ciento del
precio de compra en reparación de canaletas de desagüe, aislar ventanas,
reparar el asfalto de la entrada y una gama de trabajos de manutención que
son parte del privilegio de ser propietario. Las casas más nuevas costaran
menos de mantener que las más antiguas. También depende de que tan bien la
mantuvieran los dueños previos a través de los años.
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Cuales son las continencias normales?
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La mayoría de las
ofertas de compra contiene dos contingencias comunes: una contingencia de
financiamiento, que hace depender la venta de la capacidad del comprador de
obtener un compromiso formal de préstamo de parte de un prestamista y una
contingencia de inspección, esta le permite al comprador contratar a
inspectores profesionales para que inspeccionen la propiedad a su
satisfacción. Como comprador Ud. podría perder el depósito, en ciertas
circunstancias, como el retirar la oferta por razones no estipuladas en el
contrato. El contrato de compra debe incluir las responsabilidades del
vendedor, tales como entrega de un título de propiedad sin gravamen,
mantener la propiedad en el estado actual hasta la toma de posesión y hacer
todas las reparaciones acordadas.
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Que es un alquiler con opción de compra? |
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Cuando un
arrendatario firma un contrato con opción de compra, por un precio y dentro
de un lapso de tiempo específicos, eso se llama un alquiler con opción de
compra. En la mayoría de estos casos se aplica una porción del pago del
alquiler a un depósito de compra futura. Estas opciones de compra son muy
populares entre compradores con fondos insuficientes para el depósito y los
costos de transacción.
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Cuales son los reglamentos para los certificados de crédito
hipotecario (mortgage credit certificates)?
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Para calificar
para un certificado de crédito hipotecario, tanto su renta de salario y el
precio de la casa a comprar deben caer dentro de normas municipales
establecidas. Estas normas varían de ciudad en ciudad pero generalmente solo
aceptan a personas de ingresos promedios o poco más alto que el promedio.
Existe un número limitado de ciudades que permiten el programa MCC. Para
obtener mayor información comuníquese con la oficina municipal de la
vivienda.
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Como encuentro un corredor de propiedades fidedigno? |
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Una excelente
manera de encontrar un buen agente es por medio de recomendaciones de un
amigo o colega. Asegúrese de preguntar si ellos volverían a emplear al
corredor. También puede llamar a los gerentes de una empresa de bienes
raíces de buena reputación y pedirle recomendaciones de corredores que hayan
trabajado en su vecindario. En todo caso, ya sea Ud. vendedor o comprador,
debería entrevistar por lo menos tres corredores para darse una mayor
selección. Un buen corredor típicamente trabaja a tiempo completo y tiene
varios años de experiencia. Si Ud. desea vender, debe exigir un análisis
comparativo de mercado, que incluya precios de ventas recientes en la
vecindad, cuando hable con un posible corredor.
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Que tal un agente del comprador? |
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En muchos estados
es ahora común que un agente represente exclusivamente al comprador en la
transacción y que la comisión la pague el vendedor. Más y más compradores
están yendo un paso mas allá con esto, contratando y pagando por un agente
propio, conocidos como corredor del comprador.
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Son buen negocio las casas en mal estado (fixer uppers)y en
mal barrio? |
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Todo depende. Las
propiedades en mal estado o “fixer-uppers” se encuentran en todo lugar, aun
en las vecindades más costosas. Tales propiedades han sido mal mantenidas y
tienen un valor de mercado menor que otras casas de la vecindad. Muchos
expertos recomiendan que antes de invertir en una de estas propiedades, Ud.
identifique la propiedad menos deseable en el mejor vecindario. Luego
calcule el costo de devolver el valor de esa propiedad a su potencial total
de mercado y si ese costo cae dentro de su presupuesto. Si Ud. no tiene
mucha experiencia como comprador, puede ser mejor buscar propiedades que
solo requieran arreglos cosméticos en vez de reparaciones estructurales
importantes.
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Las casas de HUD deben ser compradas por medio de un corredor
de propiedades? |
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Una propiedad del
departamento o ministerio de la vivienda y desarrollo urbano (USS.
Department of Housing and Urban Development) solo se puede comprar por medio
de un corredor de propiedades licenciado. HUD paga la comisión del corredor
hasta un 6 por ciento del precio de venta.
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Son deducibles los puntos?
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Si Ud. es el
comprador y Ud. o el vendedor paga los puntos, estos son deducibles
únicamente de los impuestos del año fiscal en que se pagaron. También puede
Ud. deducir todo los puntos pagados al refinanciar su hipoteca, pero eso se
debe hacer en proporción pro-rata durante el plazo del préstamo. Consulte
con su asesor financiero o impositivo.
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Que piensa de comprar una casa reposeída y en el
estado en que se encuentra (“as is”)?
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El comprar
propiedades de hipotecas ejecutas forzosamente puede ser riesgoso, sobretodo
para un novato. Por lo general se compra una casa de estas en la condición
en se encuentra, lo cual significa que no existe ninguna garantía respecto a
su estado físico (en otras palabras Ud. no puede recurrir al vendedor para
reparaciones). La condición de estas propiedades es generalmente desconocida,
porque no se puede hacer una inspección del interior antes de la venta.
Además puede haber problemas con el título de propiedad, aunque esto se
puede averiguar antes de la adquisición.
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Otorgan financiamiento los constructores?
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Los constructores
a menudo ofrecen programas de financiamiento para ayudar a que mayor
cantidad de compradores se muden a un proyecto de construcción al comienzo.
Si en ese momento el mercado favorece al comprador, puede estar seguro que
los constructores ofrecerán incentivos tales como financiamiento con
depósitos menores.
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Que normas usan los tasadores para estimar el
valor?
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Los tasadores usan
varios factores al estimar el valor de una propiedad, incluyendo el tamaño y
número de pies o metros cuadrados, la condición en que se encuentra, el
vecindario, ventas de otras casas comparables, toda información histórica
pertinente, desempeño de las ventas e índices que pronostican valor futuro.
Para obtener información detallada de las normas de avalúo póngase en
contacto con el Appraisal Institute en 875 N. Michigan Ave., Suite 2400,
Chicago, IL 60611-1980; (312) 335-4100.
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Donde
puedo obtener información sobre discriminación en la vivienda? |
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Para información
sobre discriminación en la vivienda llame al ministerio de justicia: U.S.
Department of Justice al (202) 514-2000, 950 Pennsylvania Ave., NW DC 20530
o a su oficina local del U.S. Department of Housing and Urban Development.
Para información detallada el folleto: "Your Loan is Denied, Defending
Yourself Against Mortgage Lending Discrimination," se encuentra disponible
en el Center for Investigative Reporting, 500 Howard Street, Suite 206, San
Francisco, CA 94105-3008 o llame al (415) 543-1200.
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Donde puedo obtener una lista de constructores? |
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Para obtener una
lista de constructores comuníquese con la National Association of Home
Builders en 201 15th St., N.W., Washington, DC 20005; (202) 822-0200, o de
su industria local de constructores.
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Donde consigo información sobre agentes del comprador? |
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Para información
sobre agentes o corredores que representan al comprador, comuníquese con la
sociedad local de corredores de propiedad o con la National Association of
Exclusive Buyers Agents: 320 West Sabal Palm Place, Suite 150, Longwood, FL
32779. Teléfono: 407-767-7700, Teléfono gratis: 800-986-2322, FAX:
407-834-4747, Sitio en la red (WEBSITE): www.naeba.org
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Donde consigo información sobre costos de cierre del préstamo? |
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Para más
información sobre estos costos, pida esta guía: "Consumer’s Guide to
Mortgage Settlement Costs," al Federal Reserve Bank of San Francisco, Public
Information Department, P.O. Box 7702, San Francisco, CA 94120 o llame al
(415) 974-2163.
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Donde puedo obtener información sobre las leyes que rigen las
sociedades de propietarios de condominios? |
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Recursos:
*"The
Condominium Bluebook" por Branden E. Bickel, B&B Publications, San
Francisco, CA; 1994; llame (415) 433-1233).
*Community Associations Institute, Alexandria, VA; teléfono: (703) 548-8600.
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Donde obtengo información sobre condominios? |
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El principal
grupo de interés dedicado a proyectos de condominio y otras urbanizaciones
de interés común compartido es una institución sin fines de lucro llamada:
Community Associations Institute, 1630 Duke St., Alexandria, VA 22314;
(703) 548-8600. También busque en la red donde el opera un sitio muy
informativo, tal como también lo hace CIDNetworks.
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Donde consigo información sobre donde registrar reclamos
del consumidor? |
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Para obtener
información sobre registrar reclamos de consumidor vaya a las siguientes
fuentes:
*Consumer Federation of America, 1424 16th St. N.W., Suite 604,
Washington, DC 20036; (202) 387-6121.
*Consumers Union, 1535 Mission St., San Francisco, CA 94103 o llame al
(415) 431-6747.
*Consumer
Action Council, 116 New Montgomery St., Suite 233, San Francisco, CA
94105; (415) 777-9635"
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Donde obtengo información sobre co-ops? |
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Para información
sobre cooperativas de vivienda, póngase en contacto con la National
Association of Housing Cooperatives, 1401 New York Avenue Northwest,
Washington, D.C., 20005-2160; (202) 737-0797.
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Donde puedo obtener estadísticas sobre el mercado de la
vivienda? |
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Un corredor de
propiedades es una buena fuente para averiguar el estado actual del
mercado. También lo es la sociedad estatal de corredores de propiedad,
quienes continuamente están compilando tales estadísticas de las juntas
locales de corredores.
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Donde puedo conseguir publicaciones de impuestos internos
(IRS)?
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El Servicio de
impuestos internos (IRS) publica un número de folletos sobre bienes raíces,
estas son listadas por números:
521 "Moving Expenses" (Gastos de mudanza)
523 "Selling Your Home"(Vender su casa)
527 "Residential Rental Property" (Propiedad de alquiler residencial)
534 "Depreciation" (devaluación)
541 "Tax Information on Partnerships" (Información tributaria sobre
sociedades)
551 "Basis of Assets" (Costo base de sus bienes)
555 "Federal Tax Information on Community Property" (Información sobre
impuestos federales a la propiedad comunitaria)
561 "Determining the Value of Donated Property" (Estimando el valor de la
propiedad donada)
590 "Individual Retirement Arrangements" (Planes individuales de
jubilación)
908 " Bankruptcy and Other Debt Cancellation" (La quiebra y como cancelar
otras deudas)
936 "Home Mortgage Interest Deduction" (Deducción impositiva del interés
hipotecario). Pida todos estos llamando al 1-800-TAX-FORM.
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Como me pongo en contacto con impuestos internos (IRS)?
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Para comunicarse
con el Internal Revenue Service, llame al (800) TAX-1040.
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Donde obtengo información sobre alquiler con opción de
compra?
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Comuníquese con
su corredor de propiedades (algunos de ellos hasta se especializan en
estas transacciones) o lea sobre esto en la biblioteca pública. Si Ud.
tiene un abogado especializado en bienes raíces, pregúntele si tiene
información ya preparada que Ud. pueda estudiar. La mayoría de las
librerías actualmente tienen secciones enteras dedicadas a los bienes
raíces. Muchos libros actuales sobre el tema tienen por lo menos una
sección sobre alquileres con opción de compra. Si Ud. está contemplando un
alquiler con opción de compra, asegúrese de averiguar todo lo necesario de
antemano. También consulte con un abogado especializado o con un asesor
financiero para que le revisen todo documento antes de firmarlo.
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Donde consigo información sobre como encontrar un abogado
especializado en bienes raíces?
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Para encontrar a
un abogado de bienes raíces, pregunte al colegio de abogados local,
quienes le puedan prestar un servicio refiriéndole algunos. También les
puede pedir recomendaciones a sus amigos y corredor de propiedades. Cuando
tenga ya varios nombres, llame a cada uno para averiguar honorarios y
nivel de experiencia.
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Donde obtengo información sobre viviendas prefabricadas?
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Para obtener información sobre vivienda prefabricada pídala a:
*
"Questions and Answers on Manufactured Home Loans for Veterans," U.S.
Department of Veterans Affairs, Washington, DC 20420.
*
Manufactured Housing Institute, 2101 Wilson Blvd., #610 Arlington, VA
22201; llame al (703) 558-0400.
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Donde puedo obtener información sobre estadísticas y
tendencias del mercado de la vivienda?
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Un
corredor de propiedades puede ser una buena fuente para obtener el estado
actual del mercado. También lo es la sociedad estatal de corredores de
propiedad, quienes continuamente recopilan tales estadísticas de las
juntas locales de corredores.
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Cual es la proporción regular entre deuda e ingresos?
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La
proporción normal usada por prestamistas, limita los pagos hipotecarios
del prestatario a un 28 por ciento de su ingreso bruto y el pago
hipotecario sumado a toda otra deuda fija, no puede pasar del 36 por
ciento de esos ingresos. El hecho de que algunos solicitantes de préstamos
estén acostumbrados a pagar 40 por ciento de sus ingresos en alquiler – y
aun así paguen prontamente en la fecha debida cada vez – ha llevado a
varios prestamistas a ampliar estas proporciones de porcentaje total de
los ingresos del solicitante. Otros peritos en bienes raíces les aconsejan
a los solicitantes de préstamo que son rechazados, que compensen los
factores negativos ahorrando para un depósito mayor. Se puede obtener
préstamos hipotecarios con poquísima o casi sin documentación externa, si
el depósito es de 25 por ciento o más del precio de compra.
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Debo contratar a un inspector par comprar una casa nueva?
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Los
peritos recomiendan hacer una inspección sea la casa nueva o vieja. Para
una casa nueva, pídale al constructor que le dé copias de todo informe de
inspección sobre la propiedad, planos arquitectónicos, de agrimensores y
todo documento de construcción pertinente, para que los revise su propio
inspector. Su inspector debería ser uno profesional, un ingeniero,
arquitecto o constructor contratista. Si contrata a un inspector
profesional, contrate uno que pertenezca a una de las asociaciones
profesionales de inspectores de viviendas. La American Society of Home
Inspectors (ASHI) ha desarrollado unas pautas o guía de inspección y un
código de ética profesional para sus socios. El ser socio de ASHI no es
algo automático; los prerrequisitos son experiencia en el campo y
conocimiento técnico sobre estructuras y sus sistemas y conexiones a
máquinas de uso domestico demostrado. Los honorarios por este servicio
varían enormemente. Muchos inspectores cobran alr4ddedor de $400, pero los
costos aumentan con la envergadura de la inspección.
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Puedo usar un corredor de propiedades para una casa nueva?
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Sí,
sin embargo los compradores deben estar al tanto de las diferencias
inherentes al usar un corredor empleado por el constructor, en vez de un
corredor tradicional. Los constructores comúnmente requieren que un
corredor externo esté presente y se registre, la primera vez que un
posible comprador visita el lugar antes de siquiera entretener la idea de
una comisión. A veces cuando los compradores usan un anuncio para
encontrar un lugar primero por cuenta propia, el constructor puede rehusar
pagar una comisión, no importa que tan solícito y de ayuda pueda haber
sido el agente más tarde en el proceso. Es recomendable llamar al
constructor primero y preguntar sobre su política de compensación a
corredores de propiedad, si Ud. piensa usar uno.
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Que tipo de cautelas requiere una casa nueva?
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Cuando Ud. compra una casa en reventa, puede averiguar mayor información
sobre la propiedad y el vecindario que cuando compra una casa nueva. El
terreno para nuevas urbanizaciones generalmente se encuentra en los
límites exteriores de la ciudad. Los compradores potenciales deberían
preguntarle al constructor sobre futuro acceso al transporte público,
actividades de recreación, centros comerciales y escuelas. Averigüe que
tan lejos se encuentra la biblioteca pública más cercana, por ejemplo.
Estudie las ordenanzas locales de zonificación. Dentro de pocos años un
área remota se puede convertir en un corredor de restaurantes de comida
rápida. Trate de asegurarse de que el vecindario, aunque no sea
estrictamente residencial, no se preste a crecimiento descontrolado.
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Cuales son pros y contras entre vivienda o con propietarios
previos?
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Aunque las casas nuevas típicamente son de precio más alto que las
comparables de alguna antigüedad, los compradores están dispuestos a pagar
más con el entendimiento de que parte de ese mayor costo les compra una
garantía de gastos menores en el mantenimiento. Una garantía del
constructor, junto con un techo nuevo, cocina, hornos, calefacción y todos
los sistemas nuevos que hacen que no haya reparaciones iniciales ayudan a
contrarrestar un menor avalúo al inicio. Información de la encuesta de la
vivienda hecha por el censo (U.S. Census Bureau's American Housing Survey)
sugiere que los costos operativos de por casa son los más bajos para casas
recién construidas, levemente más altos para casas relativamente nuevas
pero menores como promedio para casas existentes más antiguas. Claro que
al medir por pié cuadrado estos casos son normalmente mucho mayores
mientras mayor la edad de la casa. Costos de servicios públicos como agua
y electricidad son el componente principal de los costos de operación. El
consumo de energía por pié cuadrado depende del tamaño de la casa,
aislamiento, calidad de las ventanas, filtración del aire y la eficiencia
de la caldera calentador. Los costos operativos también incluyen gastos de
mantenimiento rutinarios y reparaciones de gran envergadura.
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Que cosas se deben contemplar al comprar una casa nueva?
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Los constructores a menudo tienen un mercado específico en
mente al construir un nuevo proyecto de viviendas. Algunos promueven sus
comunidades como glamorosas para jóvenes profesionales de buenos ingresos
ofreciendo canchas de golf, de tenis y piletas calientes para relajarse.
Sin embargo un parque con piscina donde puedan jugar los niños quizás sea
importante para familias y otro con caminos para pasear y jardines de
cuidado fácil sean más atractivos para personas mayores. No se vea tentado
de comprar una casa en una comunidad “de lujo” donde quizás se pueda
costear la casa pero no el estilo de vida que viene incluido con ella.
Además las casas nuevas de apariencia similar en ciertas urbanizaciones
vienen con restricciones impuestas por el constructor sobre color de la
casa, estilo de jardín, renovaciones o cualquier otro cambio que pueda
hacer un dueño que haga sobresalir esa casa como una diferente del diseño
general. Los expertos en promoción de ventas tratan de apelar a los gustos
de los compradores promoviendo imágenes para sus urbanizaciones. No se
deje influenciar por ellas. Forme sus propias opiniones y sólo compre una
casa donde se sienta cómodo. A fin de cuentas es Ud. quien tendrá que
vivir en ella.
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Cual es el tipo de retorno sobre la inversión en
una casa nueva y una vieja?
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Comprar una casa nueva en un proyecto nuevo puede ser
aparentemente más riesgoso que comprar en un vecindario ya establecido,
pero toda plus valía depende de los mismos factores: calidad del barrio o
vecindario, crecimiento del mercado local de viviendas y el estado general
de la economía. Una encuesta hecha por la National Association of Realtors
demuestra que las casas en reventa tienen una ligera ventaja sobre las
nuevas. Las cifras de este estudio muestran que el precio medio de las
casas ya usadas aumentó 4,3 por ciento entre 1999 y el 2000, comparado a
2,8 por ciento para casas nuevas durante el mismo período.
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Como encuentro un inspector?
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Para encontrar un inspector de viviendas, Dian Hymer,
autora del libro: "Buying and Selling a Home A Complete Guide," Chronicle
Books, San Francisco; 1994, aconseja buscar a alguien con calificaciones
demostradas. "Idealmente, el inspector que Ud. seleccione debe ser un
ingeniero, arquitecto, o constructor. Siempre que sea posible contrate un
inspector que pertenezca a un gremio de inspectores." La American Society
of Home Inspectors (ASHI) ha desarrollado pautas formales de inspección y
un código ético profesional para sus socios. El ser socio de ASHI no es
algo automático; deben tener pericia demostrada en su campo y conocimiento
técnico de estructuras y sus variados sistemas como prerrequisito.
Generalmente uno puede encontrar inspectores en las páginas amarillas o
preguntando a una oficina de bienes raíces y a veces en la sociedad local
de corredores de propiedades. Los honorarios por servicios varían
enormemente. Muchos inspectores cobran alrededor de $400, pero los costos
aumentan con la envergadura de la inspección.
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Que reparaciones de hacer el vendedor?
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Si Ud. quiere sacarle el mejor precio a su propiedad,
probablemente necesita hacer todas las reparaciones menores necesarias y
algunas selectas de importancia antes de ponerla en el mercado. Casi todos
los contratos de compra incluyen una cláusula de inspección, una
contingencia del comprador que le permite salirse del contrato si
encuentra defectos numerosos o negociar que se reparen. El truco es no
pagar de más en reparaciones antes de la venta, especialmente si hay pocas
casas en el mercado pero muchos compradores dispuestos a pagar casi
cualquier precio. Por otro lado, hacer tales reparaciones puede ser la
única forma de vender la propiedad en un mal mercado.
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Como funcionan los alquileres con opción de compra
y cuales son sus beneficios?
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Un alquiler con opción de compra es un acuerdo entre Ud. y
un vendedor, donde Ud. puede ejercer la opción de comprar la vivienda
después de haber vivido en ella durante un período de tiempo específico.
Una porción de lo que Ud. pagó como alquiler se aplicaría a la compra si
Ud. ejerce la opción de compra. Esto se conoce como crédito de alquiler,
que la mayoría de los prestamistas institucionales aceptan como parte del
depósito si los pagos de alquiler exceden el alquiler de mercado y si
existe un acuerdo de válido de alquiler con opción de compra, copia del
cual debe agregársele a la solicitud de préstamo. Si Ud. es el vendedor,
este tipo de acuerdo le puede otorgar varias ventajas, sobre todo en un
mer5cado poco ágil. Estos acuerdos incluyen un pago mensual de alquiler
por encima del precio de mercado, alto valor de mercado por la propiedad y
uso sin impuestos de la opción de compra hasta que se ejerza o caduque.
Además, es mías probable que el inquilino trate la propiedad como si fuera
el dueño. Lea todo acuerdo de alquiler con opción de compra detalladamente
sobre como se transfiere la opción y otros puntos importantes. Para
obtener más información, obtenga una copia de "How Lease- Options Benefit
Realty Buyers, Sellers, Agents and Investors," disponible por $4 de
Tribune Media Services, 64 E. Concord St., Orlando, FL 32801.
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Puede un copropietario forzar a otro fuera de un
título de propiedad compartido?
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En algunos estados, un copropietario puede forzar la venta
de una propiedad compartida registrando lo que se llama una acción de
división (partition action). En tal caso, si se otorga la división, la
propiedad se vende y los copropietarios se dividen las ganancias de
acuerdo a la proporción de posesión en la propiedad. Ud. debe estudiar el
título para encontrar cualquier referencia a una acción de división.
Quizás deba consultar a un abogado especializado en bienes raíces.
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Cuanto tiempo se mantiene en mi historial
crediticio una bancarrota o hipoteca ejecutada forzosamente?
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Las
quiebras y ejecución judicial de una hipoteca pueden permanecer en su
historial crediticio de siete a diez años. Algunos prestamistas
considerarán a un prestatario antes de ese tiempo si este ha vuelto a
reestablecer buen crédito. Las circunstancias que rodearon la quiebra
también pueden influenciar la decisión del prestamista. Por ejemplo, si Ud.
tuvo que declarar quiebra debido a que su empleador tuvo dificultades
financieras, el prestamista quizás sea más comprensivo. Sin embargo, si su
quiebra se debió a líneas de crédito sobre extendidas y Ud. vivía más allá
de lo que permitían sus medios, el prestamista probablemente se vea menos
propenso a ser flexible.
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Cuénteme más sobre los préstamos de tasa variable.
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“Las hipotecas de tasa variable están liadas a un índice que mide el costo
del prestamista de obtener dinero para préstamos.Al subir el índice
también lo hace el interés del préstamo de tasa variable”, de acuerdo a
Dian Hymer, autora de "Buying and Selling a Home, A Complete Guide,"
Chronicle Books, San Francisco; 1994. Índices comúnmente usados son bonos
del tesoro (T- Bills), certificados de depósito (CDs), y el Libor (tasa
interbancaria de oferta de Londres). La mayoría de los periódicos
metropolitanos publican las tasas variables actuales para préstamos
hipotecarios (ARM index rates). La tasa de interés y los ajustes en los
pagos pueden o no ser programados para que cambien simultáneamente. Las
tasa de interés de algunos planes, por ejemplo, cambian más frecuentemente
que las cuotas mensuales, lo cual puede resultar en amortización negativa.
"Esto significa que el interés adicional se le agregará al saldo del
principal del préstamo y puede acumular mayor interés este mismo", dice
Hymer. Si las cuotas mensuales de un ARM van en aumento, esto generalmente
se debe a un alza en el índice o es una hipoteca variable de amortización
negativa. Aquellas personas con un préstamo de tasa variable que quieren
saber como se calcula su cuota de pago pueden consultar con su prestamista
o releer su contrato de préstamo.
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De que se trata el programa de depósito reducido de Fannie
Mae?
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Fannie Mae está ampliando la disponibilidad de préstamos con depósito
inicial reducido en un esfuerzo para que más personas a nivel nacional
califiquen para obtener un préstamo hipotecario. Dos programas nuevos le
serán de ayuda a los prestatarios potenciales a sobrepasar los dos mayores
obstáculos que se interponen a ser propietarios pocos ahorros e ingresos o
salarios modestos. Para ayudarle a muchos compradores primerizos de vivienda
a que ahorren dinero para el depósito, Fannie Mae desarrolló Fannie 97. Este
programa provee 97 por ciento de financiamiento con hipoteca de tasa fija
con un plazo de préstamo de 25 a 30 años a través del programa de
compradores comunitarios (Community Home Buyers Program). El nuevo programa
de Fannie Mae, “Start-Up Mortgage” le ayudará a los compradores de cualquier
nivel de ingresos otorgándoles un depósito de un 5 por ciento. Eso sí los
solicitantes no necesitan tantos ingresos para calificar y requieren menos
dinero para cerrar el préstamo que con hipotecas tradicionales. Los
prestatarios reciben una hipoteca por 30 años, de tasa fija con un pago
mensual el primer año, menor que los de préstamos tradicionales de tasa fija.
Freddie Mac, la contraparte de Fannie Mae, también ofrece programas con
préstamos de depósito reducido.
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Cuanto debe saber mi corredor de propiedades?
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Los
corredores de propiedades le dirían que mientras más les diga Ud. mejor
pueden ellos negociarle una buena venta. Sin embargo, el nivel de confianza
que Ud. tenga con el corredor puede depender de las obligaciones jurídicas
de este. Los corredores trabajando en representación del comprador tienen
tres posibilidades: Pueden representar al comprador exclusivamente, llamado
agencia única (single agency), o representar exclusivamente al vendedor,
llamado subagencia (sub-agency), o representar tanto al comprador como al
vendedor en una situación de doble agenciar. Algunos estados le exigen al
corredor que declare todas sus posibles relaciones agenciales antes de
entrar en una transacción de bienes raíces. He aquí un resumen de los tres
tipos básicos: * En la relación tradicional, los corredores tienen una
relación fiduciaria hacia el vendedor. Sepa que el vendedor paga la comisión
de los dos agentes o corredores, no solo del que lista y muestra la
propiedad, pero también del subagente que trae al comprador dispuesto y
voluntario a la mesa... * Existe agencia doble si dos agentes que trabajan
para el mismo corredor jefe o empresa representan uno al vendedor y el otro
al comprador en una transacción. Se crea un conflicto de interés potencial
si el corredor que pone la propiedad en lista tiene conocimiento de la
oferta de otro comprador. Por lo tanto la ley estipula que el agente doble
no podrá revelarle al comprador lo que está dispuesto a aceptar el vendedor
por debajo del precio de lista, ni revelarle al vendedor si el comprador
está dispuesto a pagar más que el precio de oferta, sin permiso escrito
específico. * Un comprador también puede contratar a su propio corredor
quien representará exclusivamente los intereses del comprador. Un corredor
del comprador generalmente debe ser pagado del bolsillo del comprador, pero
el comprador le puede confiar información financiera, sabiendo que no se le
revelará al otro corredor y en última instancia al vendedor.
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Que significan todas esas siglas en los anuncios
publicitarios de ventas de propiedad?
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"Si se encuentra
confundido por siglas misteriosas en un aviso de venta no se alarme. Existe
una explicación para esta locura (que generalmente es adoptada por los
vendedores para ahorrar dinero en poner el aviso en el periódico o donde
sea). Aquí hay algunas siglas y abreviatura con su significado, obtenidas de
una página reciente de un periódico:
assum. fin. -- assumable financing (préstamo asumible)
dk -- deck (terraza o balcón, generalmente de madera)
gar -- garage (garden o jardín generalmente se abrevia"gard")
expansion pot'l – quizás signifique espacio adicional en el lote, o
posibilidad de agregar un piso verticalmente. En este caso verifique este
potencial averiguando las restricciones de zonificación y construcción
locales, antes de la compra.
fab pentrm -- fabulous pentroom, una habitación superior, justo
debajo del techo, a veces con buena vista.
FDR -- formal dining room (comedor formal, no el ex presidente)
frplc, fplc, FP – fireplace (chimenea)
Más
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Que significan todas esas siglas en los anuncios
publicitarios de ventas de propiedad?
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grmet kit -- gourmet kitchen (cocina de lujo bien equipada)
HDW, HWF, Hdwd -- hardwood floors (pisos de madera)
hi ceils -- high ceilings (cielos rasos altos)
In-law potential – potencial para una unidad separada. A veces los
códigos locales restringen el alquiler de tales unidades, por lo tanto
asegúrese primero de que la conversión sea legalmente permitida.
large E-2 plan – Que este es uno de varios planos idénticos en ese
edificio específico y denominados así
lsd pkg. – espacio de estacionamiento, puede ser un costo adicional
lo dues – averigue que tan bajas son las cuotas de sociedad de
propietarios y comparadas con qué?
nr bst schls -- near the best schools (cerca de las mejores escuelas)
pvt -- private (privado)
pwdr rm -- powder room, or half-bath (baño de visitas o medio baño)
upr- upper floor (piso superior).
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Cual es la diferencia entre precio de lista, precio de venta
y valor de tasación?
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El precio de lista
es el precio que publica el vendedor, una cifra que por lo general es una
estimación aproximada de lo que le gustaría obtener. Los vendedores pueden
establecer el precio alto, bajo o muy cerca de lo que quisieran obtener.
Para juzgar si el precio de lista es justo, asegúrese de comparar otros
precios de ventas en la vecindad. El precio de venta es el precio que Ud.
como comprador pagaría por la propiedad. El valor de tasación es un avalúo
profesional hecho por un tasador certificado del valor de la propiedad y se
basa en ventas comparables, la condición de la propiedad y numerosos otros
factores.
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Hacemos sacrificios y compramos la casa de ensueños o
empezamos con una modesta?
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Decidir entre una
casa más pequeña en un barrio costoso, una casa más vieja y más grande en un
barrio de comunidad obrera o una casa r4ecién construida no es decisión
fácil. Si Ud. se encuentra en esta situación, empiece por examinar sus
prioridades y haciendo las siguientes preguntas: * Es la consideración más
importante el vecindario que rodea la casa? * Son seguros todos los
vecindarios en cuestión? * La calidad de las escuelas es tema de importancia?
* Algunas de las áreas atraen a familias con niños o a personas mayores?
Cual es su preferencia? En cuanto a retorno de su inversión, la plus valía
es difícil de predecir. A fines de los 1980s, y aún 10 años después, las
casa más caras se avaluaron enormemente. Pero durante la recesión que siguió
a estos períodos, las casas más pequeñas tendían a mantener mejor su valor.
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Como deciden las sociedades de propietarios cuanto cobrar por
los costos de mantenimiento y otros? |
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Estas cuotas de
agrupación de propietarios son consideradas gastos personales de vivienda y
no son deducibles de los impuestos. Sin embargo, si la sociedad cobra una
tarifa especial para hacer mejoras capitales, los dueños de condominio
podrán tal vez agregar esos costos al costo o valor base. Costo base es un
término que describe el dinero que un propietario gasta en mejorar
permanentemente la propiedad durante su residencia en ella y se usa para
eventualmente reducir los impuestos a las ganancias capitales cuando vende
la casa. Por ejemplo, si la junta de propietarios le pone un techo nuevo al
edificio, ese gasto podría ser considerado parte del costo base del
propietario de condominio, pero sólo si vive directamente bajo ese techo.
Mejoras o reparaciones a las áreas comunes, tales como una piscina, deben
ser consideradas caso por caso pero la mayoría se puede incluir en el costo
base, si el propietario puede demostrar que su hogar se benefició
directamente del trabajo. Para averiguar más sobre lo que piensa el servicio
de impuestos internos (IRS) de las cuotas de las sociedades de propietarios
de condominios, lea la publicación 17 que se llama:"Your Federal Income
Tax," que incluye una sección sobre condominios. Pida una copia gratis
llamando al (800) TAX-FORM.
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Como puedo averiguar la verdadera historia de las casas que
estoy considerando?
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Inspecciones,
requisitos de revelación de condiciones para los vendedores y la experiencia
del corredor ayudarán. Las leyes que rigen la obligación de divulgar lo
pertinente varían por estado, pero en algunos de ellos la ley que el
vendedor complete una declaración de divulgación al hacer transferencia de
propiedad inmobiliaria. Lo siguiente es una lista de las cosas que Ud. puede
esperar ver en esa declaración:
En la cocina --
cocina, horno, microondas, máquina lavaplatos, triturador de deshechos,
compactador de basura. * Dispositivos de seguridad tales como alarmas contra
robos y de incendios, detectores de humo, regadores, reja de seguridad,
rejillas para las ventanas y un intercom.
Presencia de
antena de televisión, o disco satelital, garaje, abridor automático para el
garaje, canaletas de lluvia, bomba de agua.
Lujos adicionales
como: piscina o spa, patio o terraza, horno y barbacoa exterior, chimeneas.
Más
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Como puedo averiguar la verdadera historia de las casas que
estoy considerando?
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Tipo de
calefacción, condición de cableado eléctrico, fuente de gas y presencia de
toda fuente de electricidad externa, tal como paneles solares.
El tipo de
calentador de agua, de suministro de agua, de sistema de cloacas o estanque
séptico, también deben ser revelados. También se le requiere al vendedor que
indique todo defecto o aparato defectuoso de importancia que afecte los
sistemas principales del edificio. Una lista comprobatoria especifica las
paredes exteriores e interiores, cielos rasos, techo, aislamiento, ventanas,
rejas, vía de entrada, aceras y veredas, pisos, puertas, cimientos, y
también los sistemas eléctricos y de cañerías. Este formulario también le
pide al vendedor que haga notar la presencia de peligros ambientales, muros
o rejas compartidas con los vecinos, todo derechote paso libre o en común
dentro de la propiedad, cuartos o reparaciones hechos sin los permisos
necesarios o que no cumplen con los códigos de construcción, violaciones de
zonificación, multas en contra de la pr.
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Puedo averiguar el valor de mi casa en la red (internet)?
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Ud. se puede hacer
una idea del valor de su casa por medio de la internet. Hay una cantidad de
sitios de la red que le hacen los cálculos sacando información de los
registros públicos para producir las estadísticas. Algunos servicios le
ofrecen una estimación de valor basándose en software aceptable de normas de
avalúo. También usan registros históricos de ventas para calcular el avalúo.
Ninguno de estos servicios produce tasaciones profesionales. Tampoco no
incluyen como factor las leves diferencias del mercado u otras cosas que
puede incluir un tasador certificado o el corredor de propiedades al tasar
el valor de su casa.
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Que son los costos de cierre de transacción?
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Estos costos son
tarifas que cubren servicios, impuestos o cargos por intereses especiales
que existen en torno de la compra de una casa. Estos incluyen puntos del
préstamo pagados al originarse este, seguro de título, cargos del día de
cierre, por documentos, intereses prepagados e impuestos a la propiedad.
A no ser que estos cotos se agreguen a la cantidad del préstamo, deben ser
pagados al liquidar la transacción.
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Quien paga los costos de cierre?
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Estos costos los
paga el vendedor o el comprador. A menudo depende de la costumbre local o de
lo que el vendedor o comprador negocie.
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Por qué necesito un informe de título de propiedad?
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Por mucho que Ud.
como comprador quiera creer que la casa que encontró es perfecta, un informe
de título sin problemas, asegura que no existen gravámenes en contra de los
propietarios previos o documentos que restrinjan el uso de la propiedad. Un
informe preliminar de título le proporciona la oportunidad de revisar todo
impedimento que podría resultar en que Ud. no reciba título libre de la
propiedad. Al leer este informe preliminar, es importante estudiar la
extensión de sus derechos de propietario o en general. La forma de interés
más común es la llamada "fee simple" o "fee", que representa el mayor
interés que puede tener un individuo en terreno. Gravámenes, restricciones e
intereses de otros que quedan excluidos de la cobertura del título serán
listados en orden numérico como excepciones en el informe. Quizá tenga Ud.
que considerar también los intereses de terceras partes, tales como libre
acceso o paso otorgados por propietarios previos, que limiten el uso de la
propiedad. Algunos compradores intentan subsanar todos estos obstáculos
indeseados antes de la compra. Una lista de excepciones regulares y
exclusiones no cubiertas por la póliza de seguro del título pueden ser
agregadas. Esta sección incluye cosas que el comprador quiera investigar más
a fondo, tales como las leyes de zonificación y construcción.
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Son buena inversión los condominios de un dormitorio?
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Históricamente los
condominios de un dormitorio no se han considerado tan buena inversión como
aquellos de dos o más dormitorios. Pero en mercados costosos, como Manhattan
o la zona de la bahía de San Francisco, los condominios de un dormitorio han
demostrado ser tan buena inversión como los otros. A esto le ayudan las
cambiantes tendencias demográficas. Con mayor cantidad de compradores
solteros en el mercado actual, que en cualquier otro momento de la historia,
existe una mayor demanda de condominios de un dormitorio.
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Cual es el primer paso en comprar una casa?
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"Uno
de los primeros pasos es descubrir cuanto puede gastar, lo cual se puede
lograr haciendo una precalificación de préstamo hipotecario. Este paso le
ayudará a enfocar mejor dentro de un vecindario y tipo de vivienda.
Una precalificación es un cálculo sencillo que contempla varios factores,
pero principalmente sus ingresos. No existe ninguna garantía con una
precalificación, pero se esperará de su parte cuando haga una oferta sobre
la propiedad."
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Como puedo conocer más sobre la sociedad de propietarios?
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Aprenda todo lo que pueda sobre la sociedad de propietarios si va a comprar
propiedad gobernada por una de ellas. La condición financiera, política y
jurídica de esta sociedad es muy importantes para su inversión y su calidad
de vida. Cuando son administradas debidamente, las sociedades de
propietarios mantienen el terreno común y la tranquilidad en el recinto. Si
Ud. se atiene a las reglas la sociedad no debería entrometerse en su
privacidad ni costarle demasiado en cuotas mensuales. Las sociedades mal
administradas pueden bajar el valor de la propiedad y hacerle difícil la
vida a los residentes. Comience por estudiar los convenios, códigos y
restricciones (CC& Rs), y descubra si puede vivir ateniéndose a ellos. Por
ejemplo, si las reglas prohíben la música fuerte después de cierta hora y a
Ud. le gusta escuchar discos tarde por la noche, quizás este lugar no sea
para Ud. No se mude pensando que podrá violar las reglas o cambiarlas luego
porque se puede encontrar con en conflicto con vecinos determinados y que
tienen firme control de la junta directiva de la asociación. Averigüe todo
lo posible sobre las finanzas de la sociedad. Aparte de revisar el
presupuesto, hable con el tesorero y infórmese sobre planes para alzas en
las cuotas o si habrá algún cobro extraordinario en el futuro cercano.
Pregunte si inspecciones especiales han descubierto problemas con el techo,
fontanería que podrían aumentar las cuotas o forzar un cobro adicional en el
futuro. Llame y reúnase con el presidente de la sociedad. Si Ud. es el tipo
de persona que no soporta la intromisión en su vida privada y el presidente
parece más interesado en el comidillo sobre los vecinos que en mantener la
propiedad, quizás este proyecto de condominio no sea el mejor para Ud. Hable
con los residentes para obtener sus opiniones sobre las finanzas de la
sociedad, el administrador de la propiedad, como opera y cualquier política
pertinente. Las sociedades son organizaciones voluntarias con junt.
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Debería incluir una contingencia de inspección junto con mi
oferta?
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Una "contingencia
de inspección" lo protege como comprador al tenerla incluida en su oferta,
porque le permite cancelar o salirse del contrato si el inspector encuentra
problemas en la propiedad. Apenas el vendedor acepta una oferta por escrito,
el documento se convierte en un contrato jurídicamente vinculante. El
contrato de compra puede redactarse para que incluya una contingencia de
reparar todos los daños descubiertos o que se necesiten u otro tipo de cosas
que deba cumplir el vendedor antes de concluir la venta. Si estas cosas no
se hacen y Ud. tiene tal cláusula en el contrato, Ud. puede demorar el
cierre o cancelarlo del todo. Si estas cosas no están en el contrato Ud.
puede correr el riesgo de perder su depósito. También puede haber
implicaciones jurídicas como resultado de salirse de un contrato.
Generalmente Ud. tiene derecho a escoger el inspector (y responsable de las
inspecciones). Además de una inspección general para verificar el estado de
la estructura misma, Ud. puede pedir un informe de control de pestes
satisfactorio, inspección del techo o contingencia de no encontrar ningún
peligro ambiental tales como asbestos o gas radón. Las cláusulas de
contingencia deben satisfacer las preocupaciones tanto del comprador como
del vendedor. Los compradores también pueden protegerse insertando otras
contingencias necesarias. Indicando cuales artículos deben permanecer con la
casa, como cortinas y electro-domésticos. Entonces estipule también que Ud.
tiene el derecho a inspeccionar la casa 24 horas antes del cierre para
asegurarse que todo se haya cumplido.
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Que es una inspección de la propiedad?
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"Una inspección a
la propiedad o casa, es cuando se le paga a un inspector profesional – a
menudo un constructor o ingeniero – para inspeccionar la propiedad en busca
de defectos o problemas que podrían plagar al propietario en el futuro.
Ellos generalmente representan al comprador y son pagados por el mismo. La
inspección generalmente ocurre después de firmado un contrato de compra
entre el vendedor y comprador."
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Necesito una inspección de la propiedad?
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"Sí. El comprar
una casa en el estado y condición en que se encuentre ("as is") es algo
riesgoso. Grandes reparaciones pueden costar miles de dólares. Problemas de
plomería o fontanería, cables eléctricos o fallas en el techo representan
problemas en sistema importantes y complejos, que son caros de arreglar.."
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Como encuentro un inspector de propiedades?
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Una fuente es su
corredor de propiedades. También aparecen listados en las páginas amarillas.
Puede Ud. pedir recomendaciones a sus amigos. Pídales sus credenciales tales
como licencia de contratista constructor o título de ingeniero. También
constate las recomendaciones.
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Donde me puedo enterar de las ejecuciones judiciales de
hipotecas del HUD?
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Una buena fuente
es la página de la red de ellos:
http://www.hud.gov
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